건설업 양도양수 인수 전 필수 점검 7가지 — 실무 체크리스트 [2026년 최신]

HARANG CHECKLIST

건설업 양도양수 —
인수 전 반드시 점검해야 할 7가지

건설업 법인을 인수할 때 시평·실적 같은 겉 숫자만 보면 안 됩니다.
양도양수 계약 전에 확인하지 않으면 인수 후 등록기준 미달, 행정처분 승계, 공제조합 부담 같은 문제가 터집니다.
행정사사무소 하랑이 500건 이상의 양도양수 실무에서 축적한 핵심 점검 항목을 정리했습니다.

이 글의 순서

1. 공사 실적 — 진짜 인정되는 실적인가
2. 시공능력평가·경영상태 — 인수 후 숫자가 바뀐다
3. 공제조합 — 출자금·대출·담보의 진짜 구조
4. 등록기준 유지 — 실태조사를 기준으로 본다
5. 행정처분·결격사유 — 눈에 안 보이는 리스크
6. 진행공사·하자담보 — 승계되는 부담
7. 계약 구조 — 분쟁을 예방하는 설계

공사 실적 — 진짜 '인정되는' 실적인가

시공능력평가에 반영되는 실적은 준공 완료 후 협회에 신고된 실적만 해당합니다. 양도인이 "매출 100억"이라고 해도, 그 중 협회 신고가 누락된 건, 기성(중간정산)만 있는 건, 하도급 실적으로 원도급에서 인정 안 되는 건이 섞여 있을 수 있습니다.

특히 주의할 점은 실적의 '업종 귀속'입니다. 토목건축공사업처럼 종합공사를 수행하면서 하도급으로 전문공사 실적을 쌓은 경우, 해당 실적이 전문업종 시공능력에는 반영되지 않습니다. 양도 대상 업종의 실적만 별도로 확인해야 합니다.

시공능력평가·경영상태 — 인수 후 숫자가 바뀐다

양도양수 신고가 수리되면 양수인의 시공능력은 원칙적으로 새로 평가합니다(건설산업기본법 시행규칙 제23조 제3항). 양도인의 시평 30억이 그대로 넘어오는 것이 아닙니다. 양수인의 재무상태(자본금·부채비율)와 기술자 보유 현황에 따라 경영평가액이 재산정되기 때문에, 시평이 올라갈 수도, 내려갈 수도 있습니다.

다만 일정 요건(동일 대표자 간 양도, 법인 간 합병 등)에 해당하면 종전 시공능력을 그대로 승계할 수도 있습니다(동 시행규칙 제23조 제4항). 인수 목적이 관급 입찰 참여라면, 인수 후 시평이 입찰 기준선 이상으로 유지되는지를 사전에 시뮬레이션해야 합니다.

경영상태 역시 중요합니다. 재무제표상 부채비율, 유동비율, 매출액순이익률, 총자본회전율 4개 지표가 경영평점에 반영되고, 이 평점이 경영평가액을 결정합니다. 특히 자체결산 법인(외부감사 미실시)의 경우 재무제표 신뢰도가 낮아, 인수 전에 별도의 재무 검증을 해야 합니다.

공제조합 — 출자금·대출·담보의 진짜 구조

건설업 양도양수에서 가장 복잡한 부분이 공제조합입니다. 출자좌수(口數)만 보면 안 됩니다. 출자잔액(좌수 × 단가 - 대출금)이 실제로 양수인에게 돌아오는 금액입니다.

확인해야 할 항목은 세 가지입니다. 첫째, 특별융자(대출) 잔액과 승계 조건입니다. 양도인이 조합에서 특별융자를 받은 경우, 양수인이 이를 승계할 수 있는지 조합 동의가 필요합니다. 승계가 안 되면 양도인이 상환한 뒤 양도해야 하므로 양도대금 산정에 영향을 줍니다.

둘째, 보증잔액입니다. 이행보증·하자보증 등이 남아 있으면 해당 보증의무가 양수인에게 승계됩니다. 보증 대상 공사의 진행 상황을 확인해야 합니다.

셋째, 조합 신용등급입니다. 공제조합이 자체 산정하는 신용등급(AA~D)은 보증한도와 보증요율에 직접 영향을 줍니다. 인수 후 대표자·재무 변동으로 등급이 하락하면 보증 한도가 줄어 입찰 참여에 제한이 생길 수 있습니다.

등록기준 유지 — 실태조사를 기준으로 본다

건설업 양도양수 신고 시, 관할 시·도지사(또는 위탁기관)는 양수인이 해당 업종의 등록기준에 적합한지 확인할 수 있습니다(건설산업기본법 시행규칙 제18조 제5항). 등록기준에 미달하면 양도신고 자체가 수리되지 않습니다.

등록기준은 크게 네 가지입니다.

양도양수 후에는 실태조사 대상이 될 수 있습니다. 관할청은 등록기준의 적합 여부를 수시로 조사할 수 있고(건설산업기본법 제81조), 미달이 확인되면 시정명령·영업정지·등록말소까지 이어집니다. 인수 전에 "인수 직후 실태조사를 받아도 통과할 수 있는가"를 기준으로 점검해야 합니다.

행정처분·결격사유 — 눈에 안 보이는 리스크

건설업 양도가 금지되는 경우가 법으로 정해져 있습니다(건설산업기본법 제18조).

양수인 측도 결격사유가 있으면 안 됩니다(건설산업기본법 제13조). 파산선고 후 복권 미완, 건설업 관련 금고 이상의 형 확정 후 일정 기간 미경과, 등록말소 후 1년 6개월 미경과 등이 대표적입니다. 법인의 경우 임원 중 한 명이라도 결격사유에 해당하면 양수 자체가 불가능합니다.

행정처분은 양도인이 자발적으로 알리지 않을 수 있으므로, 관할 시·도 건설과에 직접 확인하는 것이 가장 확실합니다.

진행공사·하자담보 — 승계되는 부담

건설업을 양도할 때는 양도하려는 업종에 관한 모든 권리·의무를 일괄 양도해야 합니다(건설산업기본법 제19조). 이는 선택이 아닙니다.

구체적으로 양수인에게 승계되는 것은 두 가지입니다. 첫째, 시공 중인 공사의 도급계약에 관한 권리·의무 전부입니다. 시공 중인 공사가 있다면 해당 공사의 발주자 동의를 받거나 도급계약을 해지한 후에야 양도가 가능합니다. 발주자가 동의하지 않으면 양도 자체가 진행되지 않습니다.

둘째, 완성된 공사의 하자보수에 관한 의무입니다. 하자담보책임기간(건축공사 통상 2~10년) 중인 공사가 있다면, 그 하자보수 의무가 양수인에게 넘어옵니다. 하자보수 비용이 예상외로 크면 실질 인수비용이 증가합니다.

계약 구조 — 분쟁을 예방하는 설계

양도양수 계약서에서 놓치기 쉬운 핵심 사항을 정리합니다.

포괄양도 vs 분할양도. 법인 전체를 매수하는 포괄양도(주식양수도)와, 건설업 등록만 양도하는 분할양도(건설업양도신고)는 법적 구조가 완전히 다릅니다. 포괄양도는 법인의 모든 자산·부채·계약이 승계되므로 숨은 부채 리스크가 크고, 분할양도는 건설업 등록에 관한 권리·의무만 이전되므로 비교적 범위가 명확합니다.

30일 공고 절차. 건설업 양도 시 양도인은 30일 이상 공고해야 합니다(건설산업기본법 시행규칙 제18조 제3항). 공고 내용은 양도 업종, 양도 예정일, 이해관계인 의견 제출 기한과 장소, 양도·양수인 인적사항입니다. 일간신문 또는 해당 협회 인터넷 홈페이지에 게재하며, 공고 기간을 포함하면 양도 완료까지 최소 2~3개월이 소요됩니다.

계약서 필수 조항. 양도대금 산정 기준(출자금 잔액·대출금 승계분 포함 여부), 잔금 지급 조건(신고 수리 후 지급 등), 양도인의 진술·보증 위반 시 손해배상 조항, 조건부 해제 사유(등록기준 미달, 행정처분 발생 시)를 반드시 명시해야 합니다.

한눈에 보는 7가지 체크리스트 [더욱 상세한 내용은 아래 링크를 클릭하세요]

#	점검 항목	핵심 확인 사항	확인처
1	공사 실적	협회 신고 실적 vs 매물 제시 수치 대조	대한건설협회/전문건설협회
2	시평·경영상태	인수 후 시평 변동 시뮬레이션	시공능력평가 공시, 재무제표
3	공제조합	출자잔액, 대출·보증 승계 조건	건설공제조합/전문건설공제조합
4	등록기준 유지	자본금·기술자·사무실·장비 적합 여부	주기적신고서, 건설기술인협회
5	행정처분·결격사유	영업정지·부정당·말소 이력 + 양수인 결격	관할 시·도 건설과, 나라장터
6	진행공사·하자담보	시공 중 공사, 하자보수 의무 승계 범위	양도인 공사현황표, 발주처
7	계약 구조	포괄/분할 선택, 30일 공고, 필수 조항	행정사·법률전문가

관련 법령

· 건설산업기본법 제17조(건설업의 양도 등), 제18조(양도의 제한), 제19조(양도 시 권리·의무)
· 건설산업기본법 제13조(건설업 등록의 결격사유), 제81조(보고·조사 등), 제83조(등록말소 등)
· 건설산업기본법 시행령 제13조(건설업의 등록기준)
· 건설산업기본법 시행규칙 제18조(건설업양도의 신고 등), 제23조(시공능력의 평가)
· 건설산업기본법 전문 보기 (국가법령정보센터)

이 체크리스트가 기준입니다.
매물별 맞춤 점검은 하랑이 도와드립니다.

건설업 양도양수는 단순한 매매가 아닙니다. 등록기준 유지, 공제조합 승계, 행정처분 확인까지 — 하나라도 빠지면 인수 후 문제가 됩니다. 행정사사무소 하랑은 양도양수 전 과정을 One-stop으로 대행합니다.

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작성 행정사사무소 하랑 | 대표 행정사 강지현
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최종 업데이트 2026년 2월