건설업 등록·양도양수 FAQ

건설업 면허를 팔 때는 '양도', 살 때는 '양수'입니다. 내 주머니에서 돈이 나가면(매수) 양수, 돈이 들어오면(매도) 양도로 기억하시면 쉽습니다. 자세한 구분법과 실무 체크리스트는 '양도 vs 양수 — 10초 만에 구분하는 법' 가이드에서 확인하세요.

등록기준(자본금·기술인력)은 종합건설업이 더 높습니다. 예를 들어 건축공사업은 자본금 3억 5,000만 원 이상이 필요하고, 전문건설업 대부분은 1억 5,000만 원 이상입니다. 양수할 때는 종합·전문 모두 최근 시공실적과 시공능력평가액이 핵심 확인 항목입니다.

개인도 양수인이 될 수 있습니다. 법인 주식을 사들여 대주주가 되면 법인과 면허는 그대로 유지됩니다. 건설업을 양도받는 방식이면 양수인이 등록기준(자본금·기술인력·사무실)을 갖춰야 합니다. 방식마다 세금과 신고 절차가 달라 계약 전에 정해야 합니다.

잠깐 넣었다 빼는 돈은 실질자본금으로 인정받지 못합니다. 기업진단에서 예금은 진단기준일을 포함한 30일 평균잔액으로 평가하고 거래실적도 확인합니다. 등록 심사 때까지 계속 보유했는지도 보므로, 등록이 끝날 때까지 인출하지 않아야 합니다.

건설업 기술인력의 핵심 원칙은 '상시 근무'입니다. 따라서 이중 취업(겸업)은 엄격히 금지됩니다. 타 사업장 4대보험 가입자, 개인사업자(임대 제외), 학생·군인 등은 등록 불가합니다. 전 직장 4대보험 상실 신고 지연이나 법인 등기 임원 잔존으로 반려되는 경우가 많아 사전 점검이 필요합니다.

공유오피스는 사무실로 인정되지 않습니다. 오피스텔은 건축물대장상 용도가 업무시설이고 다른 사업장과 벽체·출입문으로 분리된 독립 공간이면 사무실로 쓸 수 있습니다. 주거용으로 쓰는 오피스텔은 인정되지 않으며, 등록 뒤 실태조사에서 실제 사무 공간을 확인합니다.

자본금은 법인 등록자본(평균 잔액 검증 대상)이고, 공제조합 출자금은 건설보증·하자이행·선급금 보증서를 발급받는 데 필요한 별도 자산입니다. 토건·건축은 건설공제조합, 전문건설업은 전문건설공제조합, 전기는 전기공사공제조합 등 업종별로 다른 조합에 가입합니다. 양수 시 공제조합 명의개서가 별도 절차로 진행됩니다.

외국인 등기임원·외국인 지분 보유 자체는 등록 가능하지만, 자본금 출자 증빙·외국환 거래 신고·실태조사 때 추가 서류가 필요합니다. 외국 모회사가 출자하는 경우에는 출자 금액 증빙과 기준일 관리가 까다로우므로, 사전 진단 후 신청하시는 것이 안전합니다.

가능합니다. 다만 각 업종별 등록기준(자본금·기술자·사무실)을 모두 충족해야 하며, 일부 기술자는 업종 간 겸직이 인정되지 않으므로 사전 시뮬레이션이 필요합니다.

둘 다 가능합니다. 임대라면 등록 심사와 실태조사 때까지 계약이 유지돼야 하므로 잔여 기간을 넉넉히 두는 편이 안전합니다. 양수자가 본점 이전을 원하면 양수 절차와 함께 본점을 원하는 지역으로 옮길 수 있습니다.

시공실적·시공능력평가액·공제조합 출자 잔액·업력·진행 중인 공사 등을 함께 봅니다. 같은 업종이라도 최근 실적이 많거나 입찰 사전심사(PQ)에 쓸 실적이 있는 법인은 가격 차이가 큽니다. 조건별 참고 범위는 양도가 산정 화면에서 확인할 수 있습니다.

거래 방식에 따라 다릅니다. 법인 주식을 인수하면 같은 법인이 유지되므로 시공실적과 업력도 그대로 이어집니다. 건설업 양도신고로 넘겨받으면 양수인의 시공능력은 원칙적으로 새로 평가하고, 개인사업자의 법인 전환·회사 분할처럼 시행규칙 제18조 제6항에 해당하는 양도만 양도인의 시공능력을 그대로 인정합니다(건설산업기본법 시행규칙 제23조 제3항·제4항). 실적이 필요한 인수라면 계약 전에 방식부터 정해야 합니다.

통상 2~3주 내 완료되며, 보완 요구가 나오면 기간이 늘어납니다. 행정사사무소하랑이 직접 접수하고 보완 요청에 바로 대응합니다. 잔금 일정은 신고 수리 일정에 맞춰 여유 있게 잡는 편이 안전합니다.

거래 방식에 따라 세금이 다릅니다. 사업을 포괄해 넘기는 양도는 요건을 갖추면 부가가치세가 과세되지 않고(부가가치세법 제10조 제9항 제2호), 양도인 법인은 양도차익을 법인세로 신고합니다. 주주가 법인 주식을 파는 방식이면 주주에게 양도소득세가 생기고, 양수인이 과점주주가 되면 취득세가 과세될 수 있습니다(지방세법 제7조 제5항). 세무 신고는 관할 세무서에 따로 합니다.

면허만 인수하려면 양도양수가 절차가 단순하고 비용도 적습니다. 한 법인의 사업 일부만 떼어 오려면 분할·분할합병을, 두 법인을 하나로 합치려면 합병을 검토합니다. 합병도 건설산업기본법 제17조에 따른 신고 대상이며, 방식마다 절차·세금·실적 인정 범위가 달라 인수 목적부터 정해야 합니다.

시공능력평가액은 발주자가 입찰 참가 자격을 정할 때 쓰는 기준이라 양도가의 핵심 변수입니다. 최근 3년간 공사실적, 자본금·재무구조, 건설기술인 보유 현황, 안전·품질관리 수준 등을 반영해 산정합니다(건설산업기본법 시행규칙 제23조 제2항). 매물을 비교할 때는 매물 화면의 시공능력평가 항목을 먼저 확인하세요.

가능합니다. 다만 양수 후 자본금이 등록기준 이상 유지되어야 하므로, 대출 상환 일정으로 자본금이 줄어들지 않도록 사전 자본 구조 설계가 필요합니다.

법인 지분을 공동 인수하는 형태로 가능합니다. 단, 대표이사·등기임원 결정과 의사결정 비율을 명확히 정하지 않으면 운영 분쟁이 잦으니, 인수 전 주주간 계약서 별도 작성을 권장합니다.

양수 가능하지만 휴업 기간이 길수록 시공실적 감소·기술자 이탈 위험이 커집니다. 휴업 사유, 재개 가능 여부, 4대 요건 충족 상태를 사전 확인하셔야 합니다.

거래 방식에 따라 다릅니다. 법인 주식을 인수하는 방식은 고용 주체인 법인이 그대로라 근로계약도 바뀌지 않습니다. 사업을 포괄해 넘기는 양도는 판례상 근로관계도 원칙적으로 함께 넘어갑니다. 양수 후 인력을 줄이려면 해고 사유와 절차를 따로 검토해야 하며, 양도를 이유로 한 해고는 부당해고 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

시공실적이 없는 면허도 등록 자체와 업력으로 가치가 있습니다. 다만 실적이 많은 면허보다 양도가가 낮고, 시공능력평가액과 사전심사(PQ)에 쓸 실적이 없어 바로 입찰에 활용하기는 어렵습니다.

발주처 동의 후 양수 법인이 그대로 이어받는 것이 원칙입니다. 합의서 미작성 시 하자보수·잔금 분쟁이 자주 발생하므로, 진행공사 합의서 작성을 양도양수 신고 전에 완료하셔야 합니다.

건설업 양도신고는 건설산업기본법에 따라, 세무 신고는 관할 세무서에 따로 진행합니다. 사업 양도라면 양도인 법인이 법인세 신고 때 양도차익을 반영합니다. 주주가 비상장 주식을 파는 방식이면 양도일이 속하는 반기의 말일부터 2개월 안에 양도소득세를 예정신고해야 합니다(소득세법 제105조 제1항 제2호).

KISCON(건설산업지식정보시스템)에서 영업정지·과태료 등 처분 이력을 조회할 수 있습니다. 다만 조사 중이거나 처분 전 단계인 사안은 바로 나타나지 않으므로, 계약 전에 관청 자료와 회사 서류로 사실관계를 따로 확인하는 편이 안전합니다. 확인한 내용을 문서로 남겨 두면 인수 뒤 분쟁 때 근거 자료가 됩니다.

행정사법 제2조 제1항 제2호의 '사실증명에 관한 서류 작성' 업무로 작성하는 문서입니다. 일반 컨설팅 보고서가 검토자 의견이라면, 사실확인증명서는 행정사가 직접 확인한 사실을 기록한 문서입니다. 그래서 인수 뒤 분쟁이 생겼을 때 양수자가 책임을 묻는 근거 자료로 쓸 수 있습니다.

①부외부채·우발채무 책임 분담이 모호한 조항 ②진행 중 공사·하자보수 책임을 정하지 않은 조항 ③정보 진실성 보증이 빠진 계약이 가장 위험합니다. 잔금을 치른 뒤 드러난 부채는 책임을 묻기 어렵습니다. 계약서 작성 단계에서 양수자 보호 조항을 넣어 두는 편이 안전합니다.

명의를 빌려주거나 빌리는 행위는 건설산업기본법 제21조가 금지합니다. 빌려준 건설사업자와 그 상대방, 알선한 자 모두 5년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금 대상입니다(같은 법 제95조의2). 행정처분으로 등록말소나 1년 이내 영업정지도 받을 수 있습니다(같은 법 제83조).

행정사 없이 직거래·공증만 하자는 제안, 잔금을 한 번에 달라는 요구, 진행 공사·부채 정보를 보여 주지 않는 경우는 위험 신호입니다. 잔금은 실사와 사실 확인을 마친 뒤 치르는 편이 안전합니다.