건설업 실태조사 대비 — 자본금·기술자·사무실 점검 체크리스트 [2026년]

실태조사란 — 누가, 언제, 어떻게

실태조사는 건설산업기본법 제49조에 따라 등록관청(시·도)이 건설업자의 등록기준 충족 여부를 점검하는 제도입니다. 매년 하반기(통상 10~12월)에 실시하며, 등록기준 미달이 의심되는 업체를 대상으로 합니다.

조사 항목은 크게 네 가지입니다.

조사 대상 통보를 받으면 15일 이내에 자료를 제출해야 합니다. 미제출 시 시정명령 → 영업정지 2개월 → 미제출 지속 시 등록말소로 이어집니다.

자본금 — 실질자본금 산정법

실태조사에서 가장 많이 적발되는 항목이 자본금 미달입니다. 2025년 상반기 영업정지 처분의 약 90%가 등록기준 미달이었고, 그 중 상당수가 자본금 관련입니다.

실태조사에서의 자본금은 재무제표상 자본총계가 아니라 '실질자본금'입니다. 국토교통부 예규 「건설업 관리규정」의 기업진단지침에 따라 부실자산과 겸업자산을 차감하여 산정합니다.

예를 들어 재무제표상 자본총계가 3억 원이어도, 가지급금 1억과 겸업자산 5천만 원이 있으면 실질자본금은 1억 5천만 원입니다. 업종 기준자본금이 2억이면 미달이 됩니다.

기술자 — 실제 근무 여부가 핵심

업종별로 일정 수 이상의 기술자를 상시 고용해야 합니다. 실태조사에서는 서류상 등록만이 아니라 실제로 근무하는지를 면밀히 확인합니다.

등록관청이 확인하는 항목:

양도양수 시에는 기존 기술자가 퇴사하는 경우가 많습니다. 인수 즉시 업종별 등록기준에 맞는 기술자를 확보해야 합니다. 기술자 확보 계획 없이 인수하면 실태조사에서 바로 적발됩니다.

사무실 — 실체 있는 영업소

건설업 등록기준에는 영업소(사무실) 보유가 포함됩니다. 비상주 사무실(공유오피스 주소만 빌리는 형태)이나, 실체가 없는 주소지 등록은 적발 대상입니다.

실태조사 시 등록관청은 현장 방문을 할 수 있습니다. 사무실에 간판, 집기, 직원이 있는지 확인합니다. 특히 양도양수 후 사무실 이전을 하면서 변경 신고를 누락하는 경우가 많으므로, 인수 후 사무실 주소가 등록 주소와 일치하는지 반드시 확인하세요.

시설·장비 — 해당 업종만

모든 건설업종에 시설·장비 기준이 있는 것은 아닙니다. 시설·장비가 등록기준에 포함된 업종(예: 철근콘크리트공사업의 콘크리트 배칭플랜트, 포장공사업의 아스팔트 플랜트 등)만 해당됩니다.

해당 업종이라면 장비의 소유 또는 리스를 증빙해야 합니다. 리스의 경우 리스 계약 기간이 유효한지, 리스 대상 장비가 등록기준에서 요구하는 사양과 일치하는지 확인하세요.

양도양수 시 장비가 양도 범위에 포함되는지, 포괄양도인지 분할양도인지에 따라 처리가 다릅니다. 분할양도 시 장비 이전을 별도로 약정하지 않으면 양수인에게 넘어가지 않습니다.

미달 시 처분 절차와 감경 방법

등록기준 미달이 확인되면 다음 순서로 행정처분이 진행됩니다.

다만 감경 사유가 있으면 영업정지 기간이 줄어들 수 있습니다.

감경 사유를 모두 충족하면 영업정지가 6개월에서 3개월로 줄어듭니다. 하지만 가장 좋은 방법은 처분을 받기 전에 미리 등록기준을 충족하는 것입니다.

양도양수 직후 실태조사 대비 요약

건설업을 인수한 후 아래 항목을 즉시 점검하세요.

실태조사는 인수 전 필수 점검 7가지 중 네 번째 항목(등록기준 유지)과 직결됩니다. 인수 전 단계에서 미리 점검하면, 인수 후 실태조사는 두렵지 않습니다.