— 자본금·기술자·사무실 점검 체크리스트
연 1회 이상 실시되며(건설산업기본법 제49조 제7항), 등록기준에 미달하면
영업정지 6개월 → 미보완 시 등록말소로 이어질 수 있습니다.
인수 전에 이 기준을 알아야, 인수 후에 면허를 지킬 수 있습니다.
2. 자본금 — 실질자본금 산정법
3. 기술자 — 실제 근무 여부가 핵심
4. 사무실 — 실체 있는 영업소
5. 시설·장비 — 해당 업종만
6. 미달 시 처분 절차와 감경 방법
7. 양도양수 직후 실태조사 대비 요약
실태조사란 — 누가, 언제, 어떻게
실태조사는 건설산업기본법 제49조에 따라 등록관청(시·도)이 건설업자의 등록기준 충족 여부를 점검하는 제도입니다. 등록기준 미달이 의심되는 업체를 대상으로 합니다.
조사 항목은 크게 네 가지입니다.
| 조사 항목 | 기준 | 확인 방법 |
| 자본금 | 업종별 법정 기준자본금 이상 | 재무제표 기반 실질자본금 산정 |
| 기술능력 | 업종별 필수 기술자 보유 | 4대 보험, 근로계약서, 출근 실태 |
| 사무실 | 실체 있는 영업소 보유 | 임대차계약서, 현장 확인 |
| 시설·장비 | 철도ㆍ궤도공사업 등 일부 업종만 | 장비 등록증 등 자기 소유 증빙 |
등록관청은 기간을 정해 보고를 받을 수 있으므로(제49조 제1항) 정해진 기간 안에 자료를 내야 합니다. 보고하지 않으면 시정명령을 받고, 이를 따르지 않으면 영업정지(1차 2개월)를 받을 수 있으며, 그 종료일까지도 보고하지 않으면 등록이 말소됩니다(제81조 제9호, 제82조 제1항 제5호, 제83조 제8호의2).
자본금 — 실질자본금 산정법
자본금은 실태조사의 핵심 점검 항목입니다.
실태조사에서의 자본금은 재무제표상 자본총계가 아니라 '실질자본금'입니다. 국토교통부 예규 「건설업 관리규정」의 기업진단지침에 따라 부실자산과 겸업자산을 차감하여 산정합니다.
겸업자산 예시: 건설업 외 다른 사업에 사용하는 자산 (부동산 임대용 건물, 다른 사업 재고자산 등)
예를 들어 재무제표상 자본총계가 3억 원이어도, 가지급금 1억과 겸업자산 5천만 원이 있으면 실질자본금은 1억 5천만 원입니다. 업종 기준자본금이 2억이면 미달이 됩니다.
분할양도: 양수인 법인의 재무로 기업진단을 받으므로, 양수인 법인의 실질자본금이 기준 이상이어야 합니다.
기술자 — 실제 근무 여부가 핵심
업종별로 일정 수 이상의 기술자를 상시 고용해야 합니다. 실태조사에서는 서류상 등록만이 아니라 실제로 근무하는지를 면밀히 확인합니다.
등록관청이 확인하는 항목:
이중 취업: 다른 사업장에 동시 가입되어 있는지 4대 보험 관리기관에 조회
근무 곤란: 재학 중, 군복무 중, 해외 체류 등 상시 근무가 어려운 사정
자격 적합: 해당 업종에 필요한 자격증(기술사·기사·산업기사·기능사)을 실제로 보유하고 있는지
양도양수 시에는 기존 기술자가 퇴사하기도 합니다. 인수 즉시 업종별 등록기준에 맞는 기술자를 확보해야 합니다. 기술자 확보 계획 없이 인수하면 실태조사에서 적발될 수 있습니다.
사무실 — 실체 있는 영업소
건설업 등록기준에는 영업소(사무실) 보유가 포함됩니다. 비상주 사무실(공유오피스 주소만 빌리는 형태)이나, 실체가 없는 주소지 등록은 적발 대상입니다.
실태조사 시 등록관청은 현장 방문을 할 수 있습니다. 사무실에 간판, 집기, 직원이 있는지 확인합니다. 특히 양도양수 후 사무실 이전을 하면서 변경 신고를 빠뜨리기 쉬우므로, 인수 후 사무실 주소가 등록 주소와 일치하는지 반드시 확인하세요.
시설·장비 — 해당 업종만
모든 건설업종에 시설·장비 기준이 있는 것은 아닙니다. 시설·장비가 등록기준에 포함된 업종(예: 철도ㆍ궤도공사업의 운반궤도차·타이탬퍼, 수중ㆍ준설공사업의 잠수설비·준설선 등)만 해당됩니다.
해당 업종이라면 장비를 자기 소유로 등록해 두어야 합니다(시행령 별표 2 비고 2 가목, 난방공사(제3종)만 임차 장비로 갈음 가능). 장비가 등록기준에서 요구하는 사양과 일치하는지도 확인하세요.
양도양수 시 장비가 양도 범위에 포함되는지, 포괄양도인지 분할양도인지에 따라 처리가 다릅니다. 분할양도 시 장비 이전을 별도로 약정하지 않으면 양수인에게 넘어가지 않습니다.
미달 시 처분 절차와 감경 방법
등록기준 미달이 확인되면 다음 순서로 행정처분이 진행됩니다.
2단계 청문 실시
3단계 영업정지 6개월 (건설산업기본법 제83조 제3호, 시행령 별표 6)
4단계 영업정지 종료일까지 미보완 시 → 등록말소 (법 제83조 제3호의2)
다만 감경 사유가 있으면 2분의 1 범위에서 영업정지 기간이 줄어들 수 있습니다(시행령 별표 6 제1호 마목).
| 감경 사유 | 감경 폭 |
| 적발일부터 최근 3년 이내 제재처분(시정명령·과태료 제외) 이력 없음 | 1개월 감경 |
| 법령해석 착오 등으로 위반한 뒤 시정을 완료해 정상 참작이 필요한 경우 | 1개월 감경 |
| 건설업 교육 8시간 이상 이수 (영업정지 처분 후 받은 교육만) | 15일 감경 (법인은 대표자 15일, 그 밖의 등기 임원 1명당 5일, 최대 15일) |
감경은 처분청이 사정을 고려해 정하므로 반드시 적용되는 것은 아닙니다. 하지만 가장 좋은 방법은 처분을 받기 전에 미리 등록기준을 충족하는 것입니다.
양도양수 직후 실태조사 대비 요약
건설업을 인수한 후 아래 항목을 즉시 점검하세요.
| 항목 | 점검 내용 | 보완 방법 |
| 자본금 | 가지급금·겸업자산 차감 후 실질자본금 산정 | 유상증자, 가지급금 정리 |
| 기술자 | 업종별 필수 인원 확보 + 4대 보험 가입 | 채용 |
| 사무실 | 등록 주소와 실제 사무실 일치 | 변경등록 신고 |
| 시설·장비 | 해당 업종 장비의 자기 소유 등록 여부 | 장비 확보 |
| 공제조합 | 보증가능금액확인서 유효 여부 | 공제조합 승계 가이드 참고 |
실태조사는 인수 전 필수 점검 7가지 중 네 번째 항목(등록기준 유지)과 직결됩니다. 인수 전 단계에서 미리 점검하면, 인수 후 실태조사에 대비할 수 있습니다.
· 건설산업기본법 시행령 제13조(등록기준), 별표 2(업종별 등록기준)
· 건설업 관리규정(국토교통부 예규) — 별지 2 기업진단지침
· 건설업 실태조사규정(국토교통부 훈령)
· 건설산업기본법 전문 (국가법령정보센터)
인수 전에 점검하면 됩니다.
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최종 업데이트 2026년 2월