건축공사업 양도가 결정 요인

• 평가액 구성네 항목실적·경영·기술·신인도
• 이전 1차년도 가중치1.23년 가중평균에 적용
• 담보·현금 예치25%~60%자본금 기준액 대비

건축 면허 양도의 대가는 당사자 협상으로 정해지지만, 협상에 올라가는 숫자는 법령이 정한 산식에서 나옵니다.

거래 가능한 매물은 건축 거래 가능 매물에서 확인하며, 업종별 기준은 건설업 등록기준 비교표로 대조합니다.

종합공사 업종의 시공능력은 네 항목을 더하고 빼서 금액으로 환산하며, 건설산업기본법 시행규칙은 그 산식을 별표 1에서 정합니다.

위 산식의 근거는 건설산업기본법 시행규칙 제23조와 같은 규칙 별표 1입니다.

시공능력평가액

국토교통부장관이 건설사업자의 신청에 따라, 발주자가 적정한 건설사업자를 선정할 수 있도록 업종별로 평가해 공시하는 금액입니다.

공사실적평가액

최근 3년 건설공사실적의 연차별 가중평균액에 70%를 적용한 금액입니다.

기술능력생산액

동종 업계 기술인 1명당 평균생산액에 보유 기술인 수를 곱하고 30%를 적용한 금액입니다.

신인도평가액

업력·협력관계·고용·안전 평가와 행정처분 이력에 따라 더하거나 빼는 금액입니다.

최근 실적의 가중치

연차별 가중평균액은 이전 1차년도 실적에 1.2, 2차년도에 1, 3차년도에 0.8을 곱한 뒤 3으로 나눕니다. 따라서 3년 실적 합계가 같아도 연도별 실적의 분포가 다르면 평가액이 달라집니다.

건축공사업을 양수하면 양수인의 시공능력은 원칙적으로 새로 평가하지만, 건설업의 자산과 권리·의무 전부를 포괄적으로 양도하는 유형과 상속·법인 합병은 예외입니다.

위 표의 근거는 건설산업기본법 시행규칙 제23조 제3항·제4항과 같은 규칙 제18조제6항입니다.

이 가운데 시공능력을 종전과 동일하게 보는 유형은 건설사업자가 재평가를 신청하거나 시공능력이 현저히 변동되면 새로 평가할 수 있으며, 이때 양도인의 공사실적을 양수인 실적에 합산합니다. 다만 일반 양수에는 양도인의 공사실적을 합산하는 규정이 없습니다.

경영평가액은 실질자본금에 경영평점을 곱한 뒤 80%를 적용하며, 실질자본금은 총자산에서 총부채를 뺀 금액입니다.

다섯 지표를 업계 전체의 가중평균비율과 비교해 평점을 내고, 그 평점을 더해 5로 나눈 값이 경영평점이며, 각 평점은 상한 3, 하한 -3입니다. 다만 양수한 해와 그 다음 해까지는 경영평점을 1로 보므로, 다섯 지표는 그 뒤 평가부터 반영됩니다.

경영평가액은 공사실적평가액의 ±2.5배를 넘지 못하며, 공사실적평가액이 등록기준상 법인 최저자본금보다 적으면 그 최저자본금의 ±2.5배가 상한입니다. 실질자본금이 0 미만이면 경영평가액이 음수가 되므로, 법령은 상한과 하한을 ± 표기로 함께 정했습니다.

양수 직후에는 경영평점이 1로 고정되므로, 양도인의 재무비율이 양호했더라도 그 평점을 양수인이 그대로 쓰지는 못합니다. 다만 이미 건설업을 영위하는 자가 양수하는 경우에는 기존 평점을 적용할 수 있습니다.

기술능력평가액은 기술능력생산액에 전년도 퇴직공제납입금과 최근 3년 기술개발투자액을 더해 산정합니다.

보유 기술인 수에는 등급별 가중치를 곱하므로, 기술인 수가 같아도 등급 구성에 따라 평가액이 달라집니다.

위 등록기준의 근거는 건설산업기본법 시행령 제13조와 같은 영 별표 2입니다.

양수 뒤에도 기술인 5명을 유지해야 하므로, 양도인 소속 기술인의 잔류 여부와 등급을 확인해야 합니다.

신인도평가액은 최근 3년 공사실적의 연차별 가중평균액에 사유별 비율을 곱해 더하거나 빼며, 합계는 가중평균액의 ±50%를 넘지 못합니다.

영업정지·과징금 감점은 평가년도 직전년도 처분 가운데 건설산업기본법 제82조제1항제1호, 같은 조 제2항제3호·제5호·제6호, 제82조의2, 제83조제10호에 해당하는 사유를 대상으로 합니다.

다만 신고 서류를 거짓으로 낸 경우에는 확인된 때의 다음 연도부터 3년간 적용하며, 이때 합계 하한은 -60%입니다. 또한 부실벌점 감산은 법령이 뺄 수 있다고 정했고, 사망만인율 감산은 고용노동부장관의 감액 요청이 있는 경우에 적용합니다.

가점으로 되돌릴 수 있는 항목

이력에는 가점도 있으며, 업력과 평가 등급은 같은 가중평균액을 기준으로 더합니다.

감점 사유는 대부분 평가년도 직전년도의 처분과 평가 결과에서 나오므로, 양도 협상에서는 직전년도 처분 내역과 부실벌점 부과 여부를 서면으로 확인합니다.

보증가능금액확인서는 건설업 등록기준의 하나여서, 양수인은 금융기관등에서 이 확인서를 새로 발급받아야 합니다.

소재지가 양도가에 붙는 이유

지방자치단체는 발주 공사의 추정가격이 일정 금액 미만이면 본점소재지로 입찰 참가자격을 제한할 수 있어, 소재지가 수주 기회를 좌우합니다.

위 기준의 근거는 지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령 제20조제1항과 같은 법 시행규칙 제24조입니다.

양도 전에 서면으로 확인할 항목

접수 기관은 양도신고가 들어오면 양수인이 등록기준에 적합한지 확인할 수 있고, 등록기준에 미달하거나 이해관계인의 의견이 조정되지 않으면 보완을 요구할 수 있습니다.

시공 중인 공사가 있으면 발주자의 동의를 받거나 그 도급계약을 해지해야 양도할 수 있습니다.

양수인이 건설산업기본법 제13조의 결격사유에 해당하면 등록할 수 없고, 법인은 임원 한 명만 해당해도 같습니다.

양도 신고의 법정 기간

1. 양도 계약 양도인·양수인
2. 양도 공고 관할 시·도 일간신문 또는 협회 누리집 30일 이상
3. 양도신고서 제출 시·도지사 또는 위탁 기관
4. 신고 수리 시·도지사 처리 10일

처리기간 10일은 접수한 첫날을 넣어 세고 토요일과 공휴일은 빼며, 양수인은 신고가 수리된 때부터 양도인의 건설사업자 지위를 승계합니다.

매물별 시공능력평가액과 부르는 값은 건축공사업 양도양수 안내와 토건 거래 가능 매물의 회원 공개 정보에서 확인합니다.

• 건설산업기본법 [시행 2025. 11. 27.] 제13조·제17조·제18조·제19조·제23조
• 건설산업기본법 시행령 [시행 2026. 6. 23.] 제13조, 별표 2
• 건설산업기본법 시행규칙 [시행 2026. 1. 2.] 제18조·제23조, 별표 1
• 지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령 [시행 2026. 6. 3.] 제20조
• 지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행규칙 [시행 2026. 7. 1.] 제24조
• 민원 처리에 관한 법률 [시행 2022. 7. 12.] 제19조
• 법령 원문은 2026년 9월 28일 국가법령정보센터에서 조회했습니다.