건축공사업 신규 등록 절차와 등록기준

위 등록기준의 근거는 건설산업기본법 시행령 제13조와 별표 2이며, 사무실 세부 기준은 건설업 관리규정에 있습니다.

건설산업기본법 시행령은 건축공사업을 종합적인 계획·관리 및 조정에 따라 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥(또는 벽)이 있는 것과 그 부수 시설물을 짓는 공사로 정합니다(별표 1).

건축공사업은 종합공사를 시공하는 다섯 업종 가운데 자본금 기준이 가장 낮습니다.

업종별 등록기준은 건설업 등록기준 비교표에 나란히 정리돼 있습니다.

건축공사업 등록기준은 기술인력 인원뿐 아니라 등급 구성까지 정합니다.

건축 분야 초급 이상 건설기술인 5명 가운데 2명은 건축기사이거나 건축 분야 중급 이상 건설기술인이어야 합니다(건설산업기본법 시행령 제13조).

기계나 안전관리 분야 초급 이상 건설기술인으로 갈음할 수 있는 인원은 1명이고, 건축기사 등으로 채우는 2명은 갈음 대상에서 빠집니다(시행령 별표 2 비고 제1호 라목).

건설기술인의 등급은 경력과 학력, 자격을 종합평가한 건설기술인 역량지수로 특급·고급·중급·초급으로 나뉩니다(건설기술 진흥법 시행령 별표 1).

상시 근무와 재직 확인

기술인력은 회사에 상시 근무해야 하며, 다른 사업을 함께 하는 사람은 소정근로시간에 그 사업을 하지 않아야 상시 근무로 인정됩니다.

단시간근로자는 기술인력에 들어가지 않고, 접수 기관은 한국건설기술인협회의 업체별 건설기술자 자료와 자격증 사본, 고용보험 가입증명을 대조해 재직을 확인합니다.

고용보험법 제10조에 따른 적용제외 근로자는 국민연금보험·국민건강보험·산업재해보상보험 가입증명 가운데 하나로 갈음할 수 있습니다(건설업 관리규정).

접수 기관은 자본금을 등기부에 적힌 금액만으로 판단하지 않습니다.

등기상 자본금이 총자산에서 총부채를 뺀 순자산액보다 크면 순자산액을 자본금으로 보므로, 설립 뒤 부채가 늘면 기준에 미달할 수 있습니다(시행령 별표 2 비고 제3호 나목).

자본금을 갖춘 뒤에는 건설공제조합 등 발급기관에서 자본금 기준금액 이상을 보증할 수 있다는 보증가능금액확인서를 받아야 합니다.

확인서를 받지 못하면 자본금을 갖춰도 등록기준을 채우지 못합니다(건설산업기본법 시행령 제13조).

신설법인의 자본금 확인

건설업 관리규정은 설립등기일부터 등록신청 접수일까지 90일이 지나지 않고 영업실적이 없는 법인을 신설법인으로 봅니다.

신설법인은 정기 결산 재무제표 대신 재무상태표와 자산 증빙 서류로 자본금을 확인하며, 대표이사나 이사 명의의 자산은 인정되지 않습니다(건설업 관리규정).

접수 기관은 재무제표에 적힌 자산을 심사 시점 기준으로 확인합니다(건설업 관리규정).

다른 업종을 보유한 법인의 등록기준 특례

이 특례를 이미 인정받은 법인도 요건을 갖추면 1회에 한정해 추가로 인정받습니다.

요건은 15년 이상 건설업을 영위하고, 최근 10년간 영업정지 등의 처분이나 이 법 위반에 따른 벌칙을 받지 않은 것입니다(시행령 제16조제2항).

추가 인정을 받아 등록한 뒤 그 처분이나 벌칙을 받으면 처분일부터 60일 이내에 추가 등록한 업종의 최저 자본금기준을 갖춰야 합니다.

기술능력도 보유 업종과 같은 종류·등급으로 공동 활용할 수 있으면 한 업종에 한해 1명, 공동 활용 인력이 5명 이상이면 2명을 갖춘 것으로 봅니다(시행령 제16조).

건축공사업은 종합공사를 시공하는 업종이라 사무실을 등록하려는 시·도 안에 두어야 합니다.

전문공사를 시공하는 업종은 시·군·구 단위로 사무실 위치를 보므로, 신청인은 본점 소재지를 정할 때 시·도 경계부터 확인해야 합니다(건설업 관리규정).

• 사용승인을 받은 건축물에 있을 것(건축법 제22조)
• 등록하려는 시·도 안에 있을 것
• 소유권이나 사용권이 있을 것
• 다른 건설사업자의 사무실과 명확히 구분될 것
• 사무설비와 통신설비를 갖추고 사무인력이 상시 근무하기에 적합한 공간일 것

단독주택이나 공동주택처럼 상시 사무실로 쓰기 어려운 건물은 건축물대장으로 용도변경 사실이 확인될 때만 사무실로 인정됩니다.

접수 기관은 사무실 소재지를 방문해 적격 여부를 확인하지만, 서류 심사 결과에 따라 방문을 생략하기도 합니다.

첨부 서류는 유효기간이 지나지 않았고 제출일 전 1개월 이내에 발행된 것이어야 합니다(건설산업기본법 시행규칙 제2조).

건축공사업을 등록하려는 자는 국토교통부장관에게 신청하지만, 종합공사를 시공하는 업종의 접수와 신청내용 확인은 대한건설협회가 위탁받습니다(건설산업기본법 시행령 제87조).

신청인은 주된 영업소 소재지를 관할하는 대한건설협회 시·도회에 등록신청서를 내고, 등록 수리와 등록증·등록수첩 교부는 시·도지사가 맡습니다(건설산업기본법 시행령 제86조).

1. 법인 설립 설립등기·사업자등록
2. 기술인력 확보 건축 분야 5명
3. 사무실 확보 등록하려는 시·도 안
4. 확인서 발급 건설공제조합 등
5. 등록 신청 대한건설협회 시·도회 접수 처리 20일
6. 등록·교부 시·도지사

법정 처리기간 20일은 접수일부터 등록·교부까지의 심사 기간이고, 준비 기간은 들어가지 않습니다(건설산업기본법 시행규칙).

• 접수 창구대한건설협회 시·도회등록·교부는 시·도지사
• 법정 처리기간20일등록신청서 서식
• 등록 수수료6만 원토목건축·산업환경설비는 9만 원

법인을 새로 세워 건축공사업을 등록하면 법인 설립 등록면허세와 지방교육세, 건설업 등록 면허의 등록면허세에 건설업 등록 수수료가 더해집니다.

법인 설립 등록면허세는 납입한 자본금의 1,000분의 4이고, 과밀억제권역에서 법인을 설립하면 세율이 세 배가 됩니다(지방세법 제28조).

법인 설립등기 신청수수료는 위 합계에 들어가지 않습니다. 매 건 3만 5,000원이고 전자표준양식은 2만 8,000원, 전자신청은 2만 원입니다(등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의3·제5조의5).

특별자치시와 도농복합형태의 시는 동지역 인구가 50만 이상인지로 판단하며, 읍·면지역과 조례로 정한 일부 동지역에는 군 세액을 적용합니다(지방세법 제34조제2항).

종합공사를 시공하는 업종의 등록은 제1종 면허에 해당합니다(지방세법 시행령 별표 1, 지방세법 제34조).

이 면허의 등록면허세는 등록할 때 한 번으로 끝나지 않고, 유효기간이 없는 면허라 매년 1월 1일에 갱신된 것으로 보아 해마다 부과됩니다(지방세법 제35조).

관청 납부액 외에 기술인력 인건비와 사무실 임차료, 공제조합 출자금이 따로 듭니다.

건설업 등록에는 유효기간이 없지만, 등록기준에 미달한 사실이 있으면 영업정지나 등록말소 대상이 됩니다(건설산업기본법 제83조).

다만 일시적인 미달은 처분에서 빠지며, 시행령이 그 경우를 정해 두었습니다.

건축공사업은 기술능력 기준이 5명이라 육아휴직 예외가 적용되지만, 인정 인원은 1명입니다(건설산업기본법 시행령 제79조의2).

건설업 등록에는 갱신 제도가 없고, 국토교통부장관은 실태조사와 결산 재무제표로 등록기준 유지 여부를 확인합니다.

건축 면허를 얻는 길은 새로 등록하는 것과 이미 등록한 법인을 인수하는 것 두 가지입니다.

등록기준을 갖추는 부담은 어느 쪽이나 같고, 선택은 시공실적과 시공능력평가액이 당장 필요한지에 따라 달라집니다.

양도인이 부정당업자로 입찰참가자격 제한을 받고 있으면 양수자가 그 사실을 확인했음을 증명해야 합니다(건설산업기본법 제17조).

어느 쪽을 고를지는 다음 세 가지 질문으로 좁힙니다.

1. 수주하려는 공사가 시공실적을 요구합니까? 예 — 실적을 갖춘 법인 인수를 먼저 봅니다 아니오 — 신규 등록으로 시작합니다
2. 건축 분야 건설기술인 5명을 확보했습니까? 예 — 신규 등록 준비를 이어 갑니다 아니오 — 인력까지 승계하는 인수를 봅니다
3. 보증가능금액확인서를 새로 발급받을 준비가 되어 있습니까? 예 — 신규 등록으로 진행합니다 아니오 — 확인서를 갖춘 법인 인수를 봅니다

인수 쪽을 견준다면 건축공사업 양도양수 매물·시세·절차와 거래 가능한 건축 면허 목록을, 건축과 토목을 함께 수주할 계획이라면 토목건축공사업 면허 목록을 함께 봅니다.

• 건설산업기본법 [시행 2025. 11. 27.] 제9조·제10조·제17조·제21조의2·제49조·제83조
• 건설산업기본법 시행령 [시행 2026. 6. 23.] 제13조·제16조·제79조의2·제86조·제87조, 별표 1, 별표 2
• 건설산업기본법 시행규칙 [시행 2026. 1. 2.] 제2조·제24조, 별표 5, 별지 제1호서식
• 건설업 관리규정 [시행 2025. 5. 2.] 국토교통부예규 제420호
• 건설기술 진흥법 시행령 [시행 2026. 6. 9.] 별표 1
• 지방세법 [시행 2026. 1. 1.] 제28조·제34조·제35조·제151조
• 지방세법 시행령 [시행 2026. 9. 18.] 제26조·제44조, 별표 1
• 등기사항증명서 등 수수료규칙 [시행 2025. 8. 1.] 제5조의3·제5조의5
• 법령 원문은 2026년 9월 28일 국가법령정보센터에서 조회했습니다.