건설업 양도양수 FAQ

Q1. 건설업 양도양수에 걸리는 기간은 얼마인가요?

매물 확정 뒤 통상 2~3주 내 완료됩니다. 다만 공고 기간 중에 등기 서류를 병행 준비하시면 전체 일정을 효율적으로 관리하실 수 있으니 참고해 주세요.

Q2. 양도양수 공고는 왜 해야 하나요?

건설산업기본법 제18조와 같은 법 시행규칙 제18조 제4항에 따른 법정 의무입니다. 양도인이 일간신문 또는 건설사업자단체(협회) 홈페이지에 30일 이상 공고하여, 이해관계인(채권자, 하수급인 등)에게 의견 제출 기회를 부여하셔야 합니다. 공고 없이 진행하시면 양도신고가 수리되지 않으니 꼭 진행해 주세요.

Q3. 양도양수 계약 후 취소할 수 있나요?

계약서에 명시한 해제 조건에 따라 가능합니다. 실사 결과와 상이한 사실이 발견되거나, 공고 기간 중 해소되지 않는 이해관계인 이의 제기가 있는 경우 등을 해제 사유로 정할 수 있습니다. 이런 상황에 대비하여 계약서에 해제 조건과 위약금 조항을 반드시 포함해 두시는 것이 좋습니다.

Q4. 개인사업자도 양도양수가 가능한가요?

가능합니다. 건설산업기본법 제17조는 건설사업자가 건설업을 양도하려면 신고하도록 정하고 있어, 개인 건설사업자도 양도 신고를 거쳐 건설업을 넘길 수 있습니다. 양수인은 신고가 수리된 때부터 건설사업자 지위를 승계합니다(같은 조 제3항). 개인이 운영하던 건설업을 법인으로 전환하려고 양도하는 경우에는 요건에 따라 영위기간을 합산할 수 있습니다(같은 법 시행규칙 제18조 제6항).

Q5. 양도신고 후 기존 임직원은 어떻게 되나요?

양도양수는 건설업 영업의 포괄적 이전이므로, 근로자의 근로관계는 원칙적으로 양수인에게 승계됩니다. 다만 임원(대표이사·이사·감사) 교체는 등기 변경으로 진행합니다. 핵심 기술인력의 잔류 여부는 등록기준 유지와 직결되니 사전에 꼭 확인해 주세요.

Q1. 양도양수에 드는 총비용은 얼마인가요?

총비용은 양도 프리미엄(매매가) + 법정비용 + 전문가 수수료로 구성됩니다. 양도 프리미엄은 업종, 시공실적, 면허 연수, 부채 상태에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 현재 업종별 시세가 궁금하신 분은 실시간 매물 페이지에서 확인해 보세요.

Q2. 포괄양수도 시 부가세가 과세되지 않나요?

부가가치세법 제10조 제9항 제2호는 사업에 관한 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 사업양도를 재화의 공급으로 보지 않습니다(같은 법 시행령 제23조). 해당 여부는 거래 구조에 따라 달라 거래 전에 세무 검토가 필요합니다.

Q3. 과점주주 취득세는 반드시 내야 하나요?

법인 주식을 취득해 과점주주(특수관계인과 합쳐 발행주식총수의 50% 초과)가 되면, 법인이 보유한 부동산등을 취득한 것으로 보아 취득세 납세의무가 생깁니다 (지방세법 제7조 제5항, 지방세기본법 제46조 제2호). 과세 대상은 부동산뿐 아니라 차량·기계장비 등도 포함되니, 매물 선택 시 법인 보유 자산을 꼭 확인해 보세요.

Q4. 양도인이 납부해야 할 세금은 무엇인가요?

양도인의 세금은 거래 구조에 따라 다릅니다. 법인이 사업을 양도하면 양도차익이 법인세 과세 대상이 되고, 주주가 주식을 넘기면 주주에게 양도소득세 등이 과세될 수 있습니다. 거래 전에 세무 검토가 필요합니다.

Q5. 양도양수 계약서에 인지세가 부과되나요?

인지세법 제3조는 과세문서를 정하고, 명칭이 아니라 실질적인 내용에 따라 과세 여부를 판단합니다(같은 조 제4항). 과세문서에 해당하면 전자문서로 작성해도 과세 대상입니다(같은 조 제3항). 양도양수 계약서의 과세 여부는 계약 내용에 따라 달라 거래 전에 세무 검토가 필요합니다.

Q1. 양도양수 후 시공실적은 그대로 유지되나요?

양도양수가 완료되면 양도인의 시공실적이 양수인에게 승계됩니다. 건설산업종합정보망(KISCON)에 등록된 실적이 법인 명의 변경과 함께 이전되니 걱정하실 필요 없습니다. 이것이 양도양수의 가장 큰 장점 중 하나입니다.

Q2. 진행 중인 공사는 어떻게 처리하나요?

건설업을 양도할 때에는 시공 중인 공사의 도급계약과 하자보수에 관한 권리·의무를 모두 넘겨야 합니다. 시공 중인 공사가 있으면 발주자의 동의를 받거나 도급계약을 해지해야 양도할 수 있습니다(건설산업기본법 제19조). 진행 공사의 하자 리스크는 실사 단계에서 충분히 점검해 주세요.

Q3. 건설기술인력이 양수 후 퇴직하면 어떻게 되나요?

건설업 등록기준에 필요한 기술인력 수에 미달하면 관할 행정청으로부터 보완 명령을 받으실 수 있습니다. 보완 기간 내 충족하지 못하시면 영업정지 또는 등록취소 처분이 내려질 수 있으니, 양수 전 핵심 기술자의 잔류 의향을 꼭 확인하시고 필요 시 대체 인력을 사전에 확보해 두시는 것을 추천드립니다.

Q4. 공제조합 출자좌수는 어떻게 승계되나요?

거래 방식에 따라 다릅니다. 법인 주식을 인수하면 출자좌수가 법인에 그대로 남고, 건설업을 양도하면 양도인이 조합원인 경우 양도신고서에 공제조합 의견서를 첨부해야 합니다(건설산업기본법 시행규칙 제18조 제2항 제4호). 출자 명의 변경과 보증 한도는 조합 규정에 따라 확인하시기 바랍니다.

Q5. 양도양수 시 행정사를 반드시 선임해야 하나요?

법적으로 행정사 선임이 의무는 아닙니다. 하지만 양도신고서 작성, 공고 절차, 등록기준 변경 신고 등은 전문 지식이 필요한 행정 절차이므로, 전문 행정사에게 위임하시는 것이 안전합니다. 전문가 상담을 통해 구체적인 절차를 확인해 보세요.

심화 검토 — 양수자 의사결정 가이드

양수 검토 시 추가로 살펴보시면 도움이 되는 자료들입니다.

양수 의사결정 5단계

• 1 매물 검토 — 전체 양도양수 매물에서 면허·예산·지역 필터로 후보 선정
• 2 가계약 + 실사 — 양도양수 체크리스트로 양도자 검증 + 행정사 위임
• 3 본계약 + 양도양수 신고 — 계약서 가이드의 양수자 보호 조항 활용 + 시·도청 신고
• 4 변경등록증 + 발주처 등록 갱신 — 시·도청 신고 수리 → 발주처 등록 갱신 → 입찰 참가
• 5 본점 이전 (선택) — 본·지점 변경 등록으로 양수자 거주 지역 본점 이전