건축공사업 폐업 신고와 건설업 양도의 차이

건설산업기본법은 건설업 등록을 한 자가 폐업하려면 신고하도록 정하고, 폐업신고가 있으면 등록을 말소하도록 합니다(건설산업기본법 제20조의2).

폐업신고서에는 건설업 등록증과 등록수첩을 첨부합니다.

등록말소 공고는 등록말소연월일과 업종, 주된 영업소 소재지, 상호와 성명, 폐업 사유를 건설산업종합정보망과 시·도 누리집에 함께 게재합니다.

폐업 신고는 등록증 반납으로 끝나지 않습니다.

회사가 쌓은 공사실적과 공제조합 출자지분도 함께 정리해야 합니다.

국토교통부장관은 건설사업자가 신청해야 시공능력을 평가해 공시하므로, 등록이 말소된 회사에는 신청 자격이 없습니다.

다만 양도 신고를 하면 양수인의 시공능력은 원칙적으로 새로 평가하므로, 양도인의 시공능력평가액이 그대로 이어지지는 않습니다.

개인의 법인 전환, 합명·합자회사의 유한·주식회사 전환, 회사 분할처럼 건설업을 포괄 양도하는 경우만 종전 시공능력을 그대로 인정합니다(시행규칙 제18조제6항·제23조제4항).

건설공사 기성실적 신고도 시공능력 평가를 받으려는 건설사업자가 매년 2월 15일까지 하는 절차여서, 폐업한 회사는 그 신고의 주체가 되지 못합니다.

한편 공제조합 조합원의 자격은 조합 정관으로 정하며, 조합원이거나 조합원이었던 사람은 그 지분을 다른 조합원이나 조합원이 되려는 사람에게 양도할 수 있습니다.

폐업 뒤 다시 등록할 때

건설산업기본법은 행정처분으로 등록이 말소된 자에게만 재등록 제한 기간을 두므로, 폐업 신고에 따른 말소에는 그 제한이 붙지 않습니다(건설산업기본법 제13조·제83조).

다만 새로 건설업을 등록한 자가 시공능력 평가를 신청하면 국토교통부장관은 그 시공능력을 처음부터 다시 평가합니다.

종전 회사의 공사실적을 합산하는 규정은 상속인과 합병 법인, 개인의 법인 전환과 합명·합자회사의 유한·주식회사 전환, 회사 분할에 따른 포괄 양수인에게만 있습니다.

폐업한 뒤 새로 세운 법인은 그 대상에서 빠지므로, 그동안 쌓은 공사실적은 새 회사로 이어지지 않습니다(건설산업기본법 시행규칙 제23조).

면허 반납을 생각하는 회사도 양도할 수 있는 상태인지부터 확인해야 하며, 영업정지와 시공 중인 공사, 입찰참가자격 제한이 그 판단을 가릅니다.

다음 네 가지로 상태를 확인합니다.

1. 영업정지 처분을 받고 그 기간 중입니까? 예 — 기간이 끝난 뒤에 양도할 수 있습니다 아니오 — 양도 신고를 진행할 수 있습니다
2. 시공 중인 건설공사가 있습니까? 예 — 발주자의 동의를 받거나 그 도급계약을 해지해야 합니다 아니오 — 그 서류는 제출 대상에서 빠집니다
3. 부정당업자로 입찰참가자격 제한 기간 중입니까? 예 — 양수인이 그 사실을 확인했음을 증명하는 서류를 냅니다 아니오 — 확인 서류 없이 신고합니다
4. 양도인이 공제조합 조합원이거나 조합원이었습니까? 예 — 해당 공제조합의 의견서를 첨부합니다 아니오 — 의견서는 첨부하지 않습니다

영업정지 기간 중이면 양도 자체가 막히고, 시공 중인 공사가 있으면 발주자의 동의를 받거나 그 도급계약을 해지해야 양도할 수 있습니다(건설산업기본법 제19조제2항).

나머지 두 가지는 서류를 갖추는 데 시간이 더 걸립니다.

건설업 양도에는 법이 정한 기간이 두 가지 있고, 공고 30일은 하한이라 실제 기간은 더 길어질 수 있습니다.

공고 기간은 하한이고 처리기간은 행정기관이 넘길 수 없는 상한이어서, 두 기간을 더한 값을 전체 소요 기간으로 보기는 어렵습니다(건설산업기본법 제18조, 시행규칙 별지 제14호서식, 민원 처리에 관한 법률 제19조).

양도는 다음 순서로 진행합니다.

1. 양도 공고 일간신문 또는 건설사업자단체 누리집 30일 이상
2. 의견 조정 이해관계인 의견 제출
3. 양도신고서 제출 양도인·양수인 공동
4. 등록기준 확인 시·도 또는 위탁 기관
5. 수리와 공고 건설산업종합정보망 처리 10일

양도 공고는 양도인의 주된 영업소가 있는 시·도에서 발행되는 일간신문에 싣거나 건설사업자단체 누리집에 공시하며, 그 기간은 30일 이상입니다(건설산업기본법 제18조).

건설업양도신고서에는 그 공고문과 이해관계인의 의견조정 내용을 적은 서류를 첨부합니다(시행규칙 제18조제2항제3호).

시·도지사는 신고를 수리하면 수리 연월일과 양도되는 업종, 양도인과 양수인의 상호를 건설산업종합정보망에 공고합니다.

회사를 정리하는 방법에는 양도 말고도 합병과 상속이 있고, 어느 쪽이든 건설사업자의 지위는 그대로 승계됩니다.

건설사업자인 법인이 다른 법인과 합병할 때에도 신고를 해야 하지만, 건설사업자가 아닌 법인을 흡수합병할 때는 신고 대상에서 빠집니다.

합병으로 설립되거나 존속하는 법인도 신고가 수리된 때부터 합병으로 소멸하는 법인의 건설사업자 지위를 승계합니다.

법인합병신고서에는 다음 서류를 첨부합니다.

• 합병계약서 사본
• 합병공고문
• 합병을 의결한 총회 또는 창립총회의 결의서 사본
• 합병 후 존속하거나 신설되는 법인의 등록기준 증명 서류

개인 건설사업자가 사망해 상속인이 그 지위를 상속받으려면 상속개시일부터 60일 이내에 건설업상속신고서를 냅니다.

신고가 수리되면 피상속인의 사망일부터 수리된 날까지 피상속인의 등록을 상속인의 등록으로 봅니다(건설산업기본법 제17조제4항·제5항).

시·도지사와 등록 업무를 위탁받은 기관은 양도 신고가 들어오면 양수인이 등록기준에 적합한지 확인할 수 있어, 양도인도 양수인 쪽 요건을 알아야 합니다.

• 법인 자본금3억 5,000만 원건축공사업 최저 기준
• 건축 분야 초급 이상 건설기술인5명그중 2명은 건축기사 또는 중급 이상
• 양도 신고 처리10일수수료 없음

이해관계인의 의견이 조정되지 않았거나 양수인이 등록기준에 적합하지 않은 등의 사유가 있으면 양도 내용의 보완을 요구할 수 있습니다.

건축공사업 등록기준은 건축 분야 건설기술인과 법인 자본금, 보증가능금액확인서, 사용승인을 받은 건축물의 사무실로 나뉩니다.

업종별 기준은 건설업 등록기준 비교표에서 나란히 확인할 수 있습니다.

양도인 회사가 기준에 못 미칠 때

양도 신고에서 등록기준 적합 여부를 확인하는 대상은 양수인입니다.

다만 양도인 회사가 등록기준에 미달한 사실이 있으면 등록말소나 1년 이내의 영업정지 대상이 되고, 대통령령으로 정하는 일시적 미달만 예외입니다(건설산업기본법 제83조).

건축공사업 폐업 신고는 신고서에 적힌 처리기간이 즉시여서, 신고서를 내기 전에 아래 항목을 확인해야 합니다.

• 영업정지나 등록말소 처분이 진행 중인지 확인합니다
• 시공 중인 건설공사와 하자담보책임 기간이 남은 공사를 정리합니다
• 공제조합 출자지분과 보증 잔액의 처리 순서를 조합에 확인합니다
• 최근 3년간 공사실적과 시공능력평가액을 확인합니다
• 건축 면허 반납 대신 양도할 때의 조건을 비교합니다

서식은 종전 용어인 일반건설업과 전문건설업을 그대로 쓰고 있습니다.

면허 반납과 양도 가운데 어느 쪽이 나은지는 회사의 실적과 처분 이력, 공제조합 지분에 따라 달라집니다.

업종별 시세와 절차는 건축공사업 양도양수 매물·시세·절차에, 절차 전반은 건설업 양도양수 가이드에 정리돼 있으며, 지금 거래할 수 있는 면허는 건축 면허 목록에서 볼 수 있습니다.

• 건설산업기본법 [시행 2025. 11. 27.] 제13조·제17조·제18조·제20조·제20조의2·제23조·제54조·제59조·제60조·제83조
• 건설산업기본법 시행령 [시행 2026. 6. 23.] 제13조·제79조의2·제86조, 별표 2
• 건설산업기본법 시행규칙 [시행 2026. 1. 2.] 제18조·제19조·제20조·제20조의2·제20조의3·제22조·제23조, 별지 제14호·제15호·제16호·제16호의2서식
• 민원 처리에 관한 법률 [시행 2022. 7. 12.] 제19조
• 법령 원문은 2026년 9월 28일 국가법령정보센터에서 조회했습니다.