토목건축공사업 실질자본금 기준과 주택건설·추가 업종 자본금

건설산업기본법 시행령은 개인의 자본금을 건설업에 제공되는 자산의 평가액으로 보며, 토목건축공사업 개인 기준은 법인의 두 배인 17억 원입니다(건설산업기본법 시행령 제13조·별표 2).

법인의 자본금이 순자산(총자산에서 총부채를 뺀 금액)보다 크면 순자산을 자본금으로 보므로, 결산 손실로 순자산이 8억 5,000만 원 밑으로 내려가면 등기 자본금이 그대로여도 기준에 미달합니다.

주식회사가 아닌 법인은 출자금을 자본금으로 보며, 총자산과 총부채는 「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률」 제5조의 회계처리기준으로 산정합니다(별표 2 비고 제3호).

건설업 관리규정의 기업진단지침은 재무제표 금액을 진단 기준으로 다시 평가하도록 정했고, 실무에서는 그 결과인 진단대상사업 실질자본을 실질자본금이라고 부릅니다.

납입자본금

법인 등기부에 오른 자본금이며, 주식회사가 아닌 법인은 출자금을 자본금으로 봅니다.

순자산

총자산에서 총부채를 뺀 금액으로, 납입자본금보다 적으면 이 금액이 자본금이 됩니다.

실질자본

실질자산에서 겸업자산을 뺀 금액에서 겸업부채를 제외한 실질부채를 차감한 진단대상사업의 자본입니다.

진단기준일

재무상태를 판단하는 기준 날짜이며, 진단 사유마다 다릅니다.

1. 회사 제시 자산회사가 재무제표에 적은 자산에서 계산을 시작합니다.
2. 실질자산 확정지침의 수정사항을 반영하고 부실자산을 뺍니다.
3. 겸업자산 제외지침이 열거한 겸업자산과 진단대상사업 밖의 사업(겸업사업)에 제공된 자산을 뺍니다.
4. 실질부채 차감겸업부채를 제외한 실질부채를 마지막으로 빼면 진단대상사업 실질자본이 됩니다.

지침은 계정과목의 이름보다 실제 내용에 따라 자산을 분류하므로, 장부의 계정 이름만 고쳐서는 부실자산이 실질자산이 되지 않습니다.

같은 지침은 진단자가 한국채택국제회계기준으로 실질자본을 평가하지 못하게 했으며, 재무제표 대신 감사보고서를 제출한 경우만 예외로 둡니다(건설업체 기업진단지침 제12조).

진단자는 부실자산을 실질자산 계산에서 바로 빼고, 겸업자산은 관련 겸업부채와 함께 진단대상에서 뺍니다.

근거: 건설업체 기업진단지침 제14조·제17조·제19조

본사 건물과 유형자산 평가

토지·건물·장비 같은 유형자산은 소유권과 실재성, 진단대상사업과의 관련성을 함께 따져 평가합니다.

근거: 건설업체 기업진단지침 제16조·제23조

감가상각누계액은 취득일부터 진단기준일까지 「법인세법」의 기준내용연수와 정액법으로 계산하며, 장부상 누계액이 더 크면 장부 금액을 씁니다.

실질자본에서 따로 빼는 금액

결손이 있는 법인도 납입자본금과 결손·부실자산을 반영한 실질자본이 모두 8억 5,000만 원 이상이면 기준을 충족합니다.

건설업 관리규정은 자본금 적격 여부를 볼 때 건설업종 중복 보유와 다른 법률에 따른 등록업종 보유 여부를 함께 확인하도록 정했습니다(건설업 관리규정 제2장 제3항 바목).

근거: 주택법 시행령 제14조 제4항, 건설업 관리규정 제2장 제3항 바목, 건설업체 기업진단지침 제28조

주택법 시행령은 이 중복 산정을 토목건축공사업이나 건축공사업을 등록한 자에게만 인정합니다(주택법 시행령 제14조 제4항). 토목공사업만 보유한 회사는 이 규정을 적용받지 않습니다.

다른 건설업종 추가 등록 특례

건설업종을 하나 더 등록할 때는 건설산업기본법 시행령이 추가 업종 최저 자본금의 2분의 1을 이미 갖춘 것으로 보며, 인정 금액은 보유 업종 최저 자본금의 2분의 1을 넘지 못합니다(건설산업기본법 시행령 제16조).

• 특례는 적용할 때마다 1개 업종에 한정되며, 둘 이상을 동시에 추가 등록하면 자본금과 기술능력의 인정 업종을 따로 정할 수 있습니다.
• 15년 이상 영업하고 최근 10년간 영업정지 등 처분이나 건설산업기본법 위반에 따른 벌칙을 받지 않은 건설사업자는 1회 더 인정받을 수 있습니다. 이렇게 등록한 뒤 처분이나 벌칙을 받으면 그날부터 60일 이내에 추가 업종의 최저 자본금을 갖춰야 합니다.
• 토목건축공사업 1개 업종만 보유하다 특례로 업종을 추가한 뒤 토목건축공사업을 폐업하면, 추가한 업종이 등록기준을 충족하도록 보완해야 합니다(건설업 관리규정 제2장 제3항 아목).

기업진단지침은 재무상태를 판단하는 진단기준일을 실태조사, 신규 등록, 양도·양수 등 진단 사유마다 따로 정했습니다.

근거: 건설업체 기업진단지침 제5조, 건설업 실태조사규정 3 나목

12월 결산 법인이 2027년에 실태조사를 받으면 2026년 12월 31일 재무상태로 판단하므로, 결산일 뒤에 보강한 자본은 원칙적으로 그 조사의 판단에 반영되지 않습니다.

실태조사의 자본금 확인 순서

국토교통부장관은 연 1회 이상 건설사업자의 경영실태를 조사하거나 지방자치단체의 장에게 조사를 실시해 결과를 보고하도록 요구해야 합니다(건설산업기본법 제49조 제7항).

1. 대상 선정 자본금 미달 혐의업체
2. 사전 통지 일시·이유·내용 7일 전
3. 재무제표 검토 서면심사·방문조사
4. 진단보고서 확인 재무제표 산정액이 미달일 때

긴급하거나 미리 알리면 증거인멸 등으로 조사 목적을 이룰 수 없을 때는 사전 통지를 하지 않을 수 있습니다.

보증가능금액확인서 담보 범위

등록기준은 자본금과 별도로, 금융기관등이 자본금 기준금액 이상을 보증할 수 있다고 확인한 보증가능금액확인서를 요구합니다.

발급기관은 신청자의 재무상태와 신용상태를 평가한 결과에 따라 이 범위에서 담보를 받거나 현금을 예치받습니다.

실태조사에서 자본금은 직전연도 결산일 기준으로 보지만, 보증가능금액확인서는 조사일 현재 기준으로 따로 확인합니다(건설업 실태조사규정 3 다목).

등록기준 미달이 확인되면 처분청은 지체 없이 청문 등 제재처분 절차에 들어갑니다(건설업 실태조사규정 9 가목).

처분은 등록말소와 1년 이내의 영업정지 가운데 하나이며, 시행령이 정한 영업정지 기본기간은 6개월입니다(건설산업기본법 제83조 제3호·시행령 별표 6).

• 영업정지 기본기간6개월사유마다 1개월씩, 2분의 1 범위에서 가중·감경(교육 이수 감경은 최대 15일)
• 처분 상한1년 이내영업정지
• 처분 뒤 3년 이내 같은 기준 재미달등록말소

처분청은 영업정지 처분 전까지 등록기준 적격 여부를 확인하고, 처분 종료일까지 보완 여부를 다시 확인합니다(시행령 별표 6 비고).

자본금 일시적 미달 인정 범위

건설산업기본법 시행령은 회생절차, 공동관리절차, 등록 초기처럼 자본금 기준에 일시적으로 미달해도 제재하지 않는 경우를 정했습니다(건설산업기본법 시행령 제79조의2).

실질자본이 기준에 못 미칠 우려가 있는 업체는 토목건축 면허의 유지 여부에 따라 자본 보강이나 면허 양도를 검토합니다.

1. 직전 결산일 기준 순자산이 8억 5,000만 원 이상인가? 예 — 부실자산·겸업자산을 반영한 실질자본으로 다시 판단 아니오 — 등록기준 미달 가능
2. 전기공사업처럼 자본금 기준이 있는 다른 법률의 업종을 함께 보유하는가? 예 — 업종별 등록기준을 각각 충족해야 적격 아니오 — 보유한 건설업종의 기준으로 판단
3. 등록기준 미달로 영업정지를 받았는가? 예 — 처분 종료일까지 보완 필요 아니오 — 자본 보강과 양도 함께 검토

근거: 건설산업기본법 제20조, 건설업 관리규정 제4장의2 제2호 가목

업종별 기준은 건설업 등록기준 비교표에, 실질자본 계산 전반은 건설업 실질자본 계산법에 정리돼 있습니다.

거래 가능한 면허는 토목건축 매물 목록에서, 양도 절차는 토목건축공사업 양도양수 안내에서 확인할 수 있습니다.

• 건설산업기본법 [시행 2025. 11. 27.] 제10조·제20조·제49조·제83조
• 건설산업기본법 시행령 [시행 2026. 6. 23.] 제13조·제16조·제79조의2, 별표 2·별표 6
• 주택법 시행령 [시행 2026. 9. 8.] 제14조
• 건설업 관리규정 [시행 2025. 5. 2.] 제2장 제3항·제4장의2, 별지 2 건설업체 기업진단지침·별지 7 건설업 실태조사규정
• 법령 원문은 2026년 11월 13일 국가법령정보센터에서 조회했습니다.