토목건축공사업 신규 등록 절차와 등록기준

건설산업기본법 시행령이 이 기준을 정하고, 사무실 세부 기준은 건설업 관리규정이 정합니다(시행령 제13조·별표 2).

건설산업기본법 시행령은 토목건축공사업의 업무내용을 토목공사업과 건축공사업의 업무내용에 해당하는 공사로 정합니다(별표 1). 법인 최저 자본금 8억 5,000만 원은 종합공사 업종 가운데 산업·환경설비공사업과 함께 가장 높습니다.

다른 업종의 기준은 건설업 등록기준 비교표에서 확인할 수 있습니다.

건설산업기본법 시행령은 기술인력 11명 안에 토목 분야 5명과 건축 분야 5명을 각각 포함하도록 정하므로, 분야를 가리지 않고 11명만 채우면 기준에 미달합니다.

토목·건축 분야 10명 가운데 기사·중급 이상으로 채워야 하는 4명을 뺀 6명 중 1명은 기계나 안전관리 분야 초급 이상 건설기술인으로 갈음할 수 있습니다.

상시 근무와 재직 확인

기술인력은 회사에 상시 근무해야 합니다. 다른 사업을 함께 하는 사람은 소정근로시간에 그 사업을 하지 않아야 상시 근무로 인정되고, 단시간근로자는 기술인력에서 제외됩니다.

접수 기관은 한국건설기술인협회의 업체별 건설기술자 자료와 자격증 사본, 고용보험 가입증명을 대조해 재직을 확인합니다. 고용보험 적용제외 근로자는 국민연금·건강보험·산재보험 가입증명 가운데 하나로 갈음합니다(건설업 관리규정).

법인 자본금은 8억 5,000만 원 이상이어야 하며, 등기상 자본금이 총자산에서 총부채를 뺀 순자산액보다 크면 순자산액을 자본금으로 봅니다. 설립 뒤 부채가 늘어 순자산액이 줄면 등기상 자본금을 채웠어도 기준에 미달할 수 있습니다.

자본금을 갖춘 뒤에는 건설공제조합 등에서 자본금 기준금액 이상을 보증할 수 있다는 보증가능금액확인서를 받아야 합니다. 확인서를 받지 못하면 자본금을 갖춰도 등록기준을 충족하지 못합니다(건설산업기본법 시행령 제13조).

신설법인의 자본금 확인

건설업 관리규정은 재무관리상태진단보고서를 내지 않는 경우 설립등기일부터 등록신청 접수일까지 90일이 지나지 않았고 영업실적도 없는 법인을 신설법인으로 봅니다. 신설법인은 재무상태표와 자산 증빙 서류로 자본금을 확인하고, 대표이사나 이사 명의의 자산은 자본금으로 인정하지 않습니다.

재무상태표에 예금 같은 금융상품이 있으면 접수 기관은 등록신청을 심사하는 시점까지 계속 보유했는지 확인합니다. 경상적인 경영활동에 따른 인출을 빼고 자본금 기준에 미달하면 부적격으로 처리합니다.

토목건축공사업은 종합공사를 시공하는 업종이라 사무실을 등록하려는 시·도 안에 두어야 합니다. 전문공사를 시공하는 업종이 시·군·구 단위인 것과 달리 종합공사 업종은 시·도 단위로 보므로, 본점 소재지를 정할 때 시·도 경계를 먼저 확인해야 합니다(건설업 관리규정).

• 사용승인을 받은 건축물에 있을 것
• 등록하려는 시·도 안에 있을 것
• 소유권이나 사용권이 있을 것
• 다른 건설사업자의 사무실과 명확히 구분될 것
• 사무설비와 통신설비를 갖추고 사무인력이 상시 근무하기에 적합한 공간일 것

단독주택·공동주택처럼 상시 사무실로 쓰기 어려운 건물은 건축물대장으로 용도변경이 확인될 때만 사무실로 인정됩니다. 접수 기관은 사무실을 방문해 적격 여부를 확인하되, 서류 심사 결과와 주소·전화번호 확인 등을 고려해 방문이 필요하지 않다고 판단하면 생략할 수 있습니다.

첨부 서류는 유효기간이 지나지 않았고 제출일 전 1개월 이내에 발행된 것이어야 합니다(건설산업기본법 시행규칙 제2조).

대한건설협회는 국토교통부장관이 지정한 기관으로서 종합공사를 시공하는 업종의 등록 신청을 위탁받아 접수하고 신청내용을 확인합니다(건설산업기본법 시행령 제87조).

신청인은 주된 영업소 소재지를 관할하는 대한건설협회 시·도회에 신청서를 내고, 등록 수리와 등록증·등록수첩 교부는 시·도지사가 담당합니다.

1. 법인 설립 설립등기·사업자등록
2. 기술인력 확보 토목 5명·건축 5명 포함 11명
3. 사무실 확보 등록하려는 시·도 안
4. 확인서 발급 건설공제조합 등
5. 등록 신청 대한건설협회 시·도회 접수 처리 20일
6. 등록·교부 시·도지사

처리기간 20일은 등록신청서 서식이 정한 접수 뒤 심사 기간이며, 기술인력 확보와 확인서 발급에 드는 준비 기간은 들어가지 않습니다.

• 접수 창구대한건설협회 시·도회등록·교부는 시·도지사
• 법정 처리기간20일등록신청서 서식
• 등록 수수료9만 원토목공사업·건축공사업은 각 6만 원

법인을 새로 세워 토목건축공사업을 등록하면 법인 설립 등록면허세와 지방교육세, 건설업 면허의 등록면허세, 등록 수수료를 냅니다. 법인 설립등기 신청수수료는 이와 별도로 등기소에 냅니다(등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의3).

법인 설립 등록면허세는 납입한 자본금의 1,000분의 4이고, 대도시에서 법인을 설립하면 중과 제외 업종을 빼고 세율이 세 배가 됩니다(지방세법 제28조).

면허의 등록면허세는 특별시·광역시·인구 50만 명 이상 시 기준이며, 그 밖의 시는 4만 5,000원, 군과 광역시의 군 지역은 2만 7,000원입니다. 특별자치시와 도농복합시는 읍·면 지역을 군으로 보고 인구 50만 명 여부도 동 지역 인구로 따집니다(지방세법 제34조).

지방세법은 유효기간이 없는 면허를 매년 1월 1일에 갱신된 것으로 보므로, 제1종 면허인 종합공사 업종 등록에는 등록면허세가 해마다 부과됩니다(지방세법 제35조). 지방교육세는 법인 설립 등기의 등록면허세에만 붙고 해마다 내는 면허분에는 붙지 않습니다.

세금과 수수료 외에 기술인력 11명의 인건비와 사무실 임차료가 들며, 확인서 발급에 필요한 담보·예치금이나 출자금은 발급기관과 이용 방식에 따라 달라집니다.

토목공사와 건축공사를 함께 시공하려는 법인은 토목건축공사업 하나를 등록할 수도 있고, 토목공사업과 건축공사업을 각각 등록할 수도 있습니다.

건설업 등록에는 유효기간이 없지만, 등록기준에 미달한 사실이 있으면 영업정지나 등록말소 대상이 됩니다. 다만 시행령이 정한 일시적 미달은 처분에서 빠집니다(건설산업기본법 시행령 제79조의2).

등록기준 미달로 영업정지처분을 받은 뒤 처분 종료일까지 보완하지 않거나 3년 이내에 같은 기준에 다시 미달하면 등록이 말소됩니다(건설산업기본법 제83조 제3호의2·제3호의3).

토목건축 면허를 얻는 방법은 새로 등록하는 것과 이미 등록한 건설업을 승계하는 것입니다. 승계에는 건설업 양수와 법인 합병, 상속이 있으며, 어느 쪽이든 신고가 수리된 때부터 건설사업자 지위가 승계됩니다.

양도인이 입찰참가자격 제한기간 중이면 양수인이 그 사실을 확인했음을 증명해야 합니다(건설산업기본법 제17조).

두 방법 가운데 어느 쪽이 맞는지는 수주 계획과 인력 확보 상황에 따라 달라지며, 다음 세 가지 질문으로 좁힐 수 있습니다.

1. 수주하려는 공사가 시공실적을 요구합니까? 예 — 실적을 갖춘 법인 인수를 먼저 검토합니다 아니오 — 신규 등록으로 시작합니다
2. 토목 5명·건축 5명을 포함한 11명을 확보했습니까? 예 — 신규 등록 준비를 이어 갑니다 아니오 — 기술인력을 갖춘 법인 인수도 함께 검토합니다
3. 이미 토목공사업이나 건축공사업을 보유하고 있습니까? 예 — 다른 한 업종의 추가 등록을 먼저 검토합니다 아니오 — 토목건축공사업 등록과 인수를 함께 비교합니다

인수는 토목건축공사업 양도양수 매물·시세·절차와 거래 가능한 토목건축 면허 목록에서, 한 업종 등록은 토목공사업 신규 등록 절차와 건축공사업 신규 등록 절차에서 이어서 확인할 수 있습니다.

• 건설산업기본법 [시행 2025. 11. 27.] 제17조·제21조의2·제49조·제83조
• 건설산업기본법 시행령 [시행 2026. 6. 23.] 제13조·제16조·제79조의2·제86조·제87조, 별표 1, 별표 2
• 건설산업기본법 시행규칙 [시행 2026. 1. 2.] 제2조·제24조, 별표 5, 별지 제1호서식
• 건설업 관리규정 [시행 2025. 5. 2.] 국토교통부예규 제420호
• 지방세법 [시행 2026. 1. 1.] 제13조·제28조·제34조·제35조·제151조
• 지방세법 시행령 [시행 2026. 10. 1.] 제26조, 별표 1
• 등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의3
• 법령 원문은 2026년 11월 6일 국가법령정보센터에서 조회했습니다.