건설업 면허 거래 주의사항 가이드

건설업 면허 양도양수는 법인·면허·시공실적·자산·부채를 한꺼번에 넘기는 양도입니다. 양도자 정보 비대칭이 큰 거래라 양수자 보호 장치 없이는 사기·분쟁 위험이 큽니다.

• 1 1. 자본금 가장납입 — 등록 직전 단기 입금 후 인출. 인수 후 시·도청 실태조사에서 적발 시 등록말소.
• 2 2. 부외부채 은닉 — 회계장부에 없는 부채(개인 차입, 미지급 공사대금, 미납 세금 등)를 양수자에게 미공개.
• 3 3. 행정처분 진행 중 매물 — 영업정지·과태료 처분 통지 후 매각. 양수자가 처분 이력 승계.
• 4 4. 시공실적 허위 신고 — 도급실적 과대 신고. 양수 후 KISCON 건설업 정보시스템 검증에서 적발 시 실적 인정 거절.
• 5 5. 기술자 명의대여 — 자격증 보유자가 실제 근무하지 않고 등록만 됨. 4대보험 단기 가입.
• 6 6. 진행 공사 잔여 책임 — 양도자가 도급받은 공사의 미완성 + 하자 보수 책임이 양수자에게 전가.
• 7 7. 거래 자체 사기 — 양도자가 가짜 면허·가짜 법인으로 양수자 인수금 편취 후 잠적.

가계약 전 양도자 법인의 진실성을 검증하는 체크리스트입니다.

1. 법인 등기 검증

• 1 법인 등기부등본 (3개월 이내) — 본점 주소 + 임원 + 자본금 + 사업 목적 확인.
• 2 임원 변동 이력 — 잦은 대표자 변경은 행정처분·세무 분쟁 시그널.
• 3 자본금 변동 — 최근 1-3년 증자·감자 이력. 가장납입 의심 시 통장 잔고 검증 필요.

2. 면허 정보 검증

• 1 KISCON 건설업 정보시스템 면허 등록 정보 — 면허 번호 + 분야 + 자본금 + 등록일자 + 시공실적 공식 검증.
• 2 시·도청 행정처분 이력 — 시정명령·과태료·영업정지 이력 조회. 진행 중 처분 여부 확인.
• 3 면허 휴면 기간 — 등록 후 면허 유지 기간 vs 휴면 기간 분리 확인.

3. 재무 검증

• 1 최근 3년 재무제표 — 매출·영업이익·당기순이익·총자산·총부채 추이.
• 2 경영상태등의 확인서 — 시·도청 발급 공식 재무 검증 자료.
• 3 부채 항목 상세 — 차입금·미지급금·세금 미납 등 항목별 검증.
• 4 잠재 부채 (우발채무) — 진행 중 소송, 보증채무, 손해배상 가능성 등.

4. 시공 실태 검증

• 1 최근 3-5년 도급계약서·준공조서 — 실적 신고 자료의 근거 서류.
• 2 현장 사진 + 운영일지 — 시공 실태 확인.
• 3 발주처 평가 이력 — 부정행위 + 입찰 제한 여부.

5. 기술자·직원 검증

• 1 기술자 4대보험 가입 이력 — 단기 가입 + 잦은 변경은 명의대여 시그널.
• 2 기술자 자격증 + 면허 분야 일치 — 분야 불일치 시 등록 결격.
• 3 대표자 + 임원의 자격 검증 — 결격 사유(전과, 파산, 자격 정지) 여부.

양수 후 분쟁 발생 시 대응 절차입니다.

• 1 1단계 — 분쟁 사실 통보 (서면): 양도자에게 분쟁 사실(부외부채 발견 등)을 서면 통보. 내용증명 발송 권장. 30일 답변 기한.
• 2 2단계 — 협상 + 합의: 잔금 유보(에스크로) 차감 또는 손해배상 합의. 양도자 협조 시 비용 + 시간 절약.
• 3 3단계 — 한국공정거래조정원 조정: 양도자 비협조 시 조정 신청. 조정 비용 무료, 처리 1-3개월.
• 4 4단계 — 민사소송: 조정 실패 시 민사소송. 손해배상 + 양도가 회수. 변호사 위임 비용 500만~수천만, 처리 6개월~3년.
• 5 5단계 — 형사 고발 (사기죄): 양도자 의도적 은닉·허위 정보 시 사기죄 고발. 입증 시 양도가 회수 + 형사 처벌.

전문가 사전 검토 비용 vs 잠재 손실 회피의 ROI 분석입니다.

• 1 행정사 검증 — 면허·시공실적·행정처분·자본금·기술자 검증. 비용 50-200만.
• 2 변호사 검증 — 부외부채·진행 소송·계약서 조항 검증. 비용 100-500만.
• 3 회계법인 검증 — 재무제표·세무 정리·우발채무 검증. 비용 100-300만 (대형 매물).
• 4 통합 검증 패키지 — 행정사 + 변호사 통합 검토. 비용 200-700만. 개별 의뢰 대비 30-50% 할인.

면허 거래의 안전성을 높이는 5대 원칙입니다.

• 1 1. 행정사·변호사 사전 검토 의무화 — 양도가의 1-3% 비용으로 잠재 손실 회피. 검토 없이 거래 진행 시 위험 절대 감수.
• 2 2. 잔금 유보(에스크로) 6-12개월 — 잔금 5-15%를 제3자(은행·법무법인) 보관. 부외부채·행정처분 발견 시 차감.
• 3 3. 정보 진실성 보증 조항 — 양도자가 제공한 모든 정보의 진실성을 계약서에 명시. 허위 시 손해배상 + 양도가 회수.
• 4 4. 행정 절차 행정사 위임 — 양도양수 신고 + 변경등록증 발급 + 발주처 등록 갱신 등 행정 절차 위임. 직접 처리 시 실수 위험.
• 5 5. KISCON 건설업 정보시스템 + 시·도청 공식 검증 — 양도자 정보를 공식 출처에서 교차 검증. 양도자 제공 자료만 의존 금지.

관련 자료:

• 양도양수 체크리스트 — 실사 항목 50개
• 계약서 가이드 — 양수자 보호 조항
• 행정처분 가이드 — 처분 이력 검증
• 세금 가이드 — 부외부채 세무 이슈

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