토목건축공사업 폐업 신고와 면허 양도의 차이

건설산업기본법은 건설업을 폐업하려는 자에게 신고 의무를 두고, 신고가 들어오면 등록을 말소해 공고하도록 정합니다(건설산업기본법 제20조의2).

신고서에는 건설업 등록증과 등록수첩을 첨부하며, 등록이 말소되면 말소 연월일·업종·폐업 사유가 건설산업종합정보망 등에 공고됩니다.

전문 업종을 함께 가진 회사는 토목건축공사업 한 업종만 폐업할 수 있으며, 이때 신고서에는 폐업 업종과 계속 보유할 업종을 나눠 적습니다.

토목건축공사업은 토목공사업과 건축공사업의 업무내용에 해당하는 공사를 시공하는 업종입니다. 건설산업기본법은 토목건축공사업을 폐업한 뒤 두 업종 가운데 하나로 다시 등록할 때도 지위 승계를 인정합니다(건설산업기본법 제85조의2, 같은 법 시행령 제81조의2).

영업정지 기간 중에 폐업 신고로 말소되면 말소일부터 영업정지 기간의 진행이 멈추고, 6개월 이내에 다시 등록하면 재등록일부터 남은 기간이 이어집니다(건설업 관리규정).

전환 전후의 등록기준 차이

토목공사업이나 건축공사업으로 전환하면 갖춰야 할 자본금과 건설기술인 수가 줄어듭니다.

다만 토목건축공사업의 시공능력은 토목 분야와 건축 분야로 나눠 평가할 수 있어, 전환할 업종은 분야별 공사실적과 재직 중인 기술인 구성을 함께 보고 정합니다.

토목건축과 토목·건축 중복 보유 제한

건설업 관리규정은 토목공사업이나 건축공사업을 토목건축공사업과 같은 종류의 업종으로 보고, 같은 회사가 토목건축공사업과 토목공사업 또는 건축공사업을 함께 보유하지 못하게 합니다.

양도·합병·상속으로 같은 종류의 업종을 2개 이상 보유하게 되면 지체 없이 하나를 폐업하거나 말소해야 합니다. 건설업폐업신고서도 토목건축공사업을 새로 등록하려고 종전 토목공사업과 건축공사업을 폐업하는 경우를 업종 전환 사유로 따로 둡니다.

폐업 신고로 토목건축공사업 등록이 말소되면 그 업종으로는 시공능력 평가를 신청할 수 없고, 건설업을 양도해 공사실적을 승계시킬 수도 없습니다.

시공능력 평가는 건설사업자의 신청을 받아 국토교통부장관이 하므로, 등록이 말소된 회사는 평가를 신청할 수 없습니다.

양도 유형별 시공능력 평가

3가지 유형은 건설업의 자산과 권리·의무 전부를 포괄적으로 양도할 때만 적용됩니다. 포괄 양도라도 건설사업자의 신청이 있거나 시공능력이 현저히 변동됐다고 인정되면 새로 평가할 수 있고, 이때 양도인의 공사실적을 합산합니다.

공제조합 출자지분의 처리

공제조합은 지분을 취득하면 조합원이었던 자에게 줄 금액을 지체 없이 지급해야 합니다. 이 금액을 청구할 권리는 지분 취득일부터 5년간 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다.

폐업 방식에 따라 다시 등록할 수 있는 시기가 달라집니다. 건설업 폐업 신고보다 세무서 폐업신고를 먼저 하면 건설업 등록이 말소되고, 말소일부터 1년 6개월 동안 재등록이 막힙니다.

건설산업기본법은 행정처분으로 등록이 말소된 경우에만 말소에 따른 결격 기간을 둡니다(건설산업기본법 제13조). 따라서 자진 폐업 신고로 말소되면 그 말소를 이유로 재등록이 제한되지는 않지만, 파산선고나 형의 선고 같은 다른 결격사유는 그대로 적용됩니다.

반면 부가가치세법에 따른 폐업신고나 사업자등록 말소는 건설업 등록을 반드시 말소해야 하는 사유여서, 말소일부터 1년 6개월 동안 재등록이 막힙니다(건설산업기본법 제83조).

처분이 예정된 회사의 폐업 신고

처분이 명백히 예상되는 회사가 폐업 신고를 내도 처분 절차가 먼저 진행되며, 6개월 이내에 다시 등록하면 그 처분의 효과도 승계됩니다.

토건 면허를 반납하기 전에는 양도할 수 있는 상태인지부터 확인해야 하며, 판단 기준은 처분 이력, 시공 중인 공사, 하자담보책임기간, 입찰참가자격 제한 여부입니다.

1. 영업정지나 시정명령 기간 중입니까? 예 — 영업정지 기간에는 양도할 수 없고, 처분 절차로 받은 시정명령 기간에는 양도신고가 수리되지 않습니다 아니요 — 처분이 객관적으로 명백히 예상되면 처분 절차를 먼저 마친 뒤 양도신고를 처리하되, 포괄 양도 3가지 유형은 먼저 수리한 뒤 양수인에게 처분할 수 있습니다
2. 시공 중인 토목·건축 공사가 있습니까? 예 — 발주자 동의를 받거나 도급계약을 해지해야 합니다 아니요 — 발주자 동의 서류가 필요 없습니다
3. 하자담보책임기간이 지나지 않은 완성 공사가 있습니까? 예 — 하자보수의 권리·의무도 함께 양도합니다 아니요 — 해당 사항이 없습니다
4. 국가·지방자치단체 계약 법령에 따른 입찰참가자격 제한 기간 중입니까? 예 — 양수인이 제한 사실을 확인했다는 서류를 냅니다 아니요 — 확인 서류 없이 신고합니다

건설업을 양도할 때는 양도하는 업종의 시공 중인 공사 도급계약과, 하자담보책임기간 중인 완성 공사가 있으면 그 하자보수의 권리·의무까지 모두 양도해야 합니다(건설산업기본법 제19조). 시공 중인 공사가 있으면 양도 신고 전에 발주자 동의를 받거나 도급계약을 해지해야 합니다.

면허를 반납해도 마칠 수 있는 공사

건설산업기본법은 폐업 신고로 등록이 말소된 회사도 시공 중인 공사를 완성할 수 있도록 정합니다.

토목건축공사업 양도는 사전 공고와 신고 처리를 거치며, 공고 기간 30일은 최소 기간이어서 실제 일정은 더 길 수 있습니다.

1. 양도 공고 영업소 소재 시·도 일간신문 게재나 협회 공시 30일 이상
2. 신고서 제출 대한건설협회 시·도회
3. 등록기준 확인 양수인 대상
4. 수리와 공고 시·도지사 처리 10일

처리기간 10일은 신고서 접수부터 수리까지의 기간이며, 접수한 날을 포함해 일 단위로 세고 토요일과 공휴일은 뺍니다(민원 처리에 관한 법률 제19조).

종합공사 업종인 토목건축공사업은 대한건설협회 시·도회가 양도신고서를 접수해 내용을 확인하고 시·도지사가 수리하며, 수리 사실은 건설산업종합정보망에 공고됩니다.

양도 신고 때 등록기준은 양수인이 새로 갖춰야 하지만, 신고를 심사하는 기관은 양도인이 등록기준에 적합했는지도 확인할 수 있습니다.

양도인의 확인 대상 기간은 직전 정기연차 결산일(최초 결산일이 오지 않았으면 최초 등록일)부터 양도양수계약일이 속한 달의 전달 말일까지입니다(건설업 관리규정).

• 개인 자산 평가액17억 원 이상법인은 자본금 8억 5,000만 원 이상
• 건설기술인11명 이상토목 분야 5명·건축 분야 5명 포함
• 보증가능금액확인서 미비 인정50일 이내양도 신고 수리일부터

토목·건축 분야 건설기술인 가운데 기사와 중급 이상을 뺀 1명은 기계나 안전관리 분야 초급 이상 건설기술인으로 갈음할 수 있습니다.

양수인이 보증가능금액확인서를 갖추지 못한 기간이 양도 신고 수리일부터 50일 이내이면 일시적 등록기준 미달로 보아 처분 사유에서 제외합니다(건설산업기본법 시행령 제79조의2).

분야별 기술인 자격과 등록 순서는 토목건축공사업 신규 등록 절차에서, 다른 업종과의 비교는 건설업 등록기준 비교표에서 볼 수 있습니다.

건설업폐업신고서의 처리기간은 즉시여서 정당한 사유가 없으면 3근무시간 안에 처리되고, 처리되면 등록이 바로 말소됩니다. 따라서 신고서를 내기 전에 아래 항목을 확인해야 합니다.

• 사업을 접을지, 토목공사업이나 건축공사업으로 전환할지
• 전환한다면 말소일부터 6개월 이내에 등록을 신청할 수 있는지
• 영업정지·시정명령 같은 처분이 진행 중이거나 예상되는지
• 세무서 폐업신고를 건설업 폐업 신고보다 먼저 하려는지
• 시공 중인 공사와 하자담보책임기간이 남은 공사가 있는지
• 토목 분야·건축 분야 공사실적과 공제조합 출자지분이 있는지
• 양도를 검토한다면 직전 정기연차 결산일 이후 등록기준을 계속 갖췄는지

토목 업종만 정리하는 경우는 토목공사업 폐업 신고 전 확인에, 시세와 매물 현황은 토목건축공사업 양도양수 매물·시세·절차와 토목건축 거래 가능 매물에 정리돼 있습니다.

건설업 등록수첩과 시공 중인 공사의 도급계약서를 보내 주시면 하랑이 토목건축공사업을 양도할 수 있는 상태인지 확인합니다. 검토부터 양도까지 행정사와 함께하세요.

• 건설산업기본법 [시행 2025. 11. 27.] 제13조·제14조·제17조·제18조·제19조·제20조·제20조의2·제23조·제59조·제60조·제83조·제85조의2
• 건설산업기본법 시행령 [시행 2026. 6. 23.] 제13조·제79조의2·제81조의2·제86조·제87조, 별표 1·별표 2
• 건설산업기본법 시행규칙 [시행 2026. 1. 2.] 제18조·제20조의2·제20조의3·제23조, 별지 제14호서식·제16호의2서식
• 건설업 관리규정 [시행 2025. 5. 2.] 국토교통부예규 제420호, 동일 업종 중복보유 제한, 건설업양도 처리방법, 건설업 폐업신고 및 재등록
• 민원 처리에 관한 법률 [시행 2022. 7. 12.] 제19조, 같은 법 시행령 [시행 2026. 5. 6.] 제19조
• 법령 원문은 국가법령정보센터에서 조회 2026년 11월 11일