건설업 양도자 매물 등록 가이드

건설업 면허 매각은 매물 정리·양도가 산정·양수자 검증·협상의 전 과정입니다. 이 가이드는 양도자가 빠르고 안전하게 매각하는 표준 워크플로우입니다.

• 1 1단계 — 매물 정리: 시공실적·재무·기술자·공제조합 자산 정리. 양도가 산정 자료 준비.
• 2 2단계 — 양도가 산정: 시평·실적·자본금 기준 + 시장 시세 비교. 행정사 위임 시 정확.
• 3 3단계 — 매물 등록: 전체 매물 검색에 등록. 사진·상세 정보·연락처.
• 4 4단계 — 양수자 검증 + 협상: 양수자 자금 능력 + 사업 진정성 검증. 협상 시 양도가·잔금 일정 합의.
• 5 5단계 — 본계약 + 양도양수 신고: 계약서 작성 + 시·도청 신고서 제출. 행정사 대리 권장.
• 6 6단계 — 잔금 입금 + 거래 마감: 변경등록증 발급 후 잔금 입금. 6-12개월 잔금 유보(에스크로) 합의 가능.

양도가는 면허 가치를 결정하는 4대 요소로 산정합니다.

• 1 1. 시공능력평가액 (시평) — 가장 큰 요소. 매년 7월 KISCON 건설업 정보시스템 발표. 시평 30억 매물 양도가 1-3억, 100억 매물 양도가 5-15억.
• 2 2. 5년 누적 시공실적 — 도급실적 가중평균. 같은 시평이라도 실적 50억 vs 200억 매물 양도가 차이 30-50%.
• 3 3. 자본금 — 일반건설업 5억, 전문건설업 1.5억, 별도법령 1-1.5억. 자본금 = 양도가 하한선.
• 4 4. 공제조합 출자증권 — 양도자 누적 출자금. 자본금의 1-3% (5억 자본금 = 500만-1,500만 출자증권). 양수자 명의 즉시 이전.

매물을 빠르게 매각하는 5가지 원칙입니다.

• 1 1. 시즌 타이밍 — 7/31 시평 공시 직전 + 12월 시평 신고 마감 직전이 매수자 활발. 양도자에게 협상력 가장 높은 시기.
• 2 2. 시평·실적 객관 자료 첨부 — 경영상태등의 확인서 + KISCON 건설업 정보시스템 등록 정보 + 5년 누적 실적표. 양수자 검증 시간 단축 → 빠른 결정.
• 3 3. 매물 사진·시공 현장 — 사무실 사진 + 시공 현장 사진 + 장비 사진. 양수자 신뢰도 향상.
• 4 4. 양도가 협상 여지 명시 — "협상 가능" 또는 "정가" 명시. 협상 가능 매물이 양수자 문의 30-50% 더 받음.
• 5 5. 행정사 위임 — 전문가 상담으로 매물 등록·양수자 검증·협상 대리. 직접 매각 대비 거래 시간 50% 단축.

양수자 검증과 협상의 핵심 포인트입니다.

양수자 검증 5단계

• 1 1. 자금 능력 — 양도가의 70%+ 자기자본 보유 여부. 100% 차입금은 위험.
• 2 2. 사업 진정성 — 양수 후 영위할 사업 명확성. 단순 면허 보유는 양도자도 손해(거래 후 처분 위험).
• 3 3. 신용 등급 — BB+ 이상. 양수 후 사업자 대출·발주처 등록 가능 여부.
• 4 4. 면허 등록 결격 사유 — 양수자 대표자의 결격 사유(전과·파산·자격정지) 여부.
• 5 5. 본점 이전 의향 — 양도자 본점 위치 vs 양수자 거주 지역. 이전 시 절차 + 시간 추가.

협상 포인트 5가지

• 1 1. 양도가 + 잔금 일정 — 본계약금 50% + 변경등록증 40% + 잔금 유보 10%가 표준. 양수자 자금 부족 시 분할 협상 가능.
• 2 2. 잔금 유보(에스크로) — 양수자 보호 조항. 양도자도 부외부채 진실성 자신감 표현 → 거래 신뢰도 향상.
• 3 3. 양도자 잔여 책임 — 인수일 전 부채·진행 공사·하자 보수 책임. 명확히 분담 필수.
• 4 4. 기술자·임원 잔류 — 기존 인력 잔류 vs 새 인력 교체. 잔류 시 양수 후 안정적 운영 + 양수자 가치 향상.
• 5 5. 비밀유지 + 경업금지 — 양도 후 양도자가 동종 업종 재진입 제한 (1-3년). 양수자 보호.

매물 등록·매각에 도움이 되는 자료들: