건축공사업 실질자본금 기준과 점검 경로

건설산업기본법 시행령은 건축공사업의 자본금을 법인 3억 5,000만 원 이상으로 정했고, 개인은 건설업에 제공되는 자산의 평가액 7억 원 이상을 자본금으로 봅니다.

이때 총자산에서 총부채를 뺀 금액이 자본금보다 적으면 그 금액을 자본금으로 보므로, 납입자본금과 순자산 중 적은 쪽이 기준액을 넘어야 합니다(건설산업기본법 시행령 제13조·별표 2 비고 제3호 나목).

재무관리상태 진단을 거칠 때는 이 순자산에 건설업체 기업진단지침의 수정사항과 부실자산까지 반영해 실질자본을 산정하며, 실무에서는 이 금액을 실질자본금이라고 부릅니다.

결산에서 손실이 누적돼 순자산이 줄면 등기부의 자본금이 그대로여도 건축 면허를 가진 법인이 등록기준에 미달할 수 있습니다.

납입자본금

주주가 출자해 법인 등기부에 적히는 금액으로, 결산에서 손실이 나더라도 증자나 감자를 하지 않는 한 등기부 금액 자체는 변하지 않습니다.

진단대상사업 실질자산

회사가 제시한 자산에서 지침에 따른 수정사항과 부실자산을 반영한 실질자산에서 다시 겸업자산을 뺀 금액을 말합니다.

진단대상사업 실질자본

진단대상사업 실질자산에서 진단대상사업 실질부채를 차감한 금액이며, 심사기관은 이 금액으로 등록기준 적격 여부를 판단합니다.

부실자산

국토교통부 예규인 건설업체 기업진단지침이 실재성이나 회수 가능성을 인정하지 않아 자산에서 빼도록 열거한 항목을 말합니다.

겸업자산

건설업 밖의 사업에 제공한 자산과 지침이 겸업자산으로 열거한 자산으로, 관련 겸업부채와 함께 실질자산에서 뺍니다.

1. 회사제시자산 재무상태표 금액
2. 부실자산 차감 실재성 미인정
3. 겸업자산 차감 건설업 밖 자산
4. 진단대상사업 실질자산 남은 자산
5. 실질부채 차감 겸업부채 제외
6. 실질자본 확정 기준 금액과 대조

건설업체 기업진단지침은 실질자산에서 겸업자산을 뺀 금액을 진단대상사업 실질자산으로 보고, 거기서 진단대상사업 실질부채를 뺀 금액을 진단대상사업 실질자본으로 정의합니다.

그래서 같은 재무상태표를 놓고도 진단을 거치면 실질자본이 자본총계와 다르게 나올 수 있습니다.

부실자산은 자산에서 그대로 빠지고, 겸업자산은 관련 겸업부채와 함께 빼 진단대상사업 실질자산을 구합니다.

기업진단지침은 자산을 계정과목보다 실질적 내용을 기준으로 분류하므로, 장부에 적은 이름만 변경해도 분류는 달라지지 않습니다.

잔고증명서를 낸 유가증권을 진단기준일 뒤에 팔았다면, 그 매매대금이 입금 후 60일 이내에 부실자산이나 겸업자산으로 나갔거나 그대로 남은 부분은 부실자산으로 봅니다(건설업체 기업진단지침 제16조 제3항).

결손 자체가 처분 사유는 아니며, 결손을 반영한 순자산이 기준 금액에 미치지 못할 때 등록기준 미달이 됩니다.

건축공사업 실질자본금은 등록할 때 한 번 확인하고 끝나지 않으며, 국토교통부장관과 시·도지사가 결산 재무제표와 실태조사로 다시 확인합니다.

연간 실적신고와 재무제표

재무상태 증명 서류는 재무상태표와 손익계산서가 포함된 세무신고 서류이거나, 법령이 정한 감사인의 회계감사를 받은 재무제표입니다(건설산업기본법 시행규칙 제22조).

세무신고 서류로 낼 때는 법령이 정한 자격자가 확인한 것이어야 하므로, 신고 전에 이 확인 요건을 먼저 갖춰야 합니다.

외부감사 대상 법인은 이 가운데 감사받은 재무제표를 내야 합니다.

이 신고는 시공능력 평가를 받으려는 건설사업자의 의무여서, 결산을 확정하기 전에 실질자본금을 먼저 계산해 보는 편이 안전합니다.

실태조사 대상 선정과 조사기준일

국토교통부장관은 연 1회 이상 건설사업자의 경영실태를 조사하거나, 지방자치단체의 장에게 조사를 실시해 그 결과를 보고하도록 요구해야 합니다(건설산업기본법 제49조 제7항).

조사기관은 조사 시작 7일 전까지 일시와 이유를 알려야 하지만, 긴급하거나 증거인멸이 우려되면 미리 알리지 않을 수 있습니다.

실태조사에서는 조사기준일의 재무제표를 검토해 등록기준 미달 여부를 확인하며, 자본금의 조사기준일은 조사일 직전연도의 정기연차 결산일입니다.

다만 조사기준일 뒤에 양도·양수나 합병, 업종 추가로 재무관리상태진단보고서를 작성한 사실이 있으면 그 진단 결과로 충족 여부를 판단할 수 있습니다.

법인의 정기연차 결산일은 정관에서 정한 회계기간의 말일이고, 개인은 12월 31일이 그 기준일이 됩니다.

종합공사를 시공하는 업종은 대한건설협회 시·도회가 등록기준 적합 여부를 확인하고, 주된 영업소를 관할하는 시·도지사가 그 결과를 처리합니다.

보증가능금액확인서는 자본금 기준금액 이상의 보증을 할 수 있음을 확인하는 서류이고 담보·현금예치는 그 기준금액의 일부만 요구되므로, 자본금이 줄면 확인서까지 함께 봐야 합니다.

등록기준 미달은 곧바로 등록말소로 이어지는 사유가 아니라, 처분청이 등록말소와 1년 이내의 영업정지 가운데 선택하는 사유입니다.

1. 미달 확인 실태조사·서면심사
2. 청문 소명자료 제출
3. 영업정지 등록기준 미달 6개월
4. 보완 확인 처분 종료일까지
5. 등록말소 보완하지 못한 경우

건설산업기본법이 등록말소와 1년 이내의 영업정지를 함께 정했고, 시행령이 영업정지기간을 6개월로 구체화했습니다(건설산업기본법 제83조 제3호·시행령 별표 6).

영업정지기간의 가중과 감경

영업정지기간은 위반행위의 정도와 동기를 고려해 2분의 1 범위에서 가중하거나 감경할 수 있습니다.

교육 감경은 영업정지처분을 받은 뒤 건설업 교육을 8시간 이상 이수한 경우에 적용하며, 감경받은 영업정지기간이 끝난 날부터 1년 이내에 다시 위반하면 적용하지 않습니다(건설산업기본법 시행령 별표 6 제1호 마목).

처분청은 영업정지 처분 전까지 등록기준의 적격 여부를 확인하고, 처분 종료일까지 보완 여부를 다시 확인합니다.

손실이 쌓여 순자산이 줄어든 것 자체는 일시적 미달 사유가 아니며, 자본금기준의 예외는 건설산업기본법 시행령이 정한 사유로 한정됩니다.

건설산업기본법 시행령은 자본금기준 미달의 예외를 위 네 가지로 정했고, 결손이나 매출 감소 자체는 그 사유가 아닙니다(건설산업기본법 시행령 제79조의2 제3호).

다만 순자산이 줄어든 회사도 회생절차나 공동관리절차가 진행 중이면 같은 조의 요건을 충족해 예외가 인정될 수 있습니다.

이와 별도로 상법 특례 적용 대상 법인이 최근 사업연도말 자산총액 감소로 등록기준에 미달하는 기간이 50일 이내이면 일시적 미달로 봅니다(같은 조 제2호).

1. 직전 결산일 기준 순자산이 3억 5,000만 원 이상인가? 예 — 부실자산 분류만 대조 아니오 — 자본 보강과 양도를 함께 검토
2. 자산에 부실자산으로 분류될 항목이 있는가? 예 — 그 금액을 뺀 뒤 다시 대조 아니오 — 재무제표 금액으로 판단
3. 이미 등록기준 미달로 처분을 받았는가? 예 — 처분 종료일까지 보완해야 등록이 유지 아니오 — 결산 확정 전이라 선택지가 넓음

• 결산을 확정하기 전에 자본총계와 기준 금액을 대조합니다.
• 보증가능금액확인서가 자본금 기준금액을 채우고 있는지 함께 봅니다.
• 기술능력과 사무실 기준도 같은 시점에 대조해 둡니다.
• 실태조사 통지를 받으면 조사기준일이 언제인지부터 확인합니다.

등록기준 미달이 확인된 뒤에는 청문과 처분 일정에 맞춰 움직여야 하므로, 결산을 확정하기 전에 대조해 두는 편이 선택지가 넓습니다.

업종별 등록기준은 건설업 등록기준 비교표에 있고, 거래 가능한 건축 면허 매물은 서울건설정보 건축 매물 목록과 건축공사업 양도양수 안내에 정리돼 있습니다.

• 건설산업기본법 [시행 2025. 11. 27.] 제10조·제20조·제49조·제83조
• 건설산업기본법 시행령 [시행 2026. 6. 23.] 제13조·제79조의2·제86조·제87조, 별표 2 비고·별표 6
• 건설산업기본법 시행규칙 [시행 2026. 1. 2.] 제22조
• 건설업 관리규정 [시행 2025. 5. 2.] 제2장·별지 2 건설업체 기업진단지침·별지 7 건설업 실태조사규정
• 법령 원문은 2026년 9월 28일 국가법령정보센터에서 조회했습니다.