건축공사업 양도가는 시공능력평가액을 만드는 공사실적·경영·기술능력·신인도 네 항목과 등록기준 충족 여부로 갈립니다. 최근 3년 실적 가중치, 기술인 등급 가중치, 행정처분 감산 비율을 법령 원문으로 정리했습니다.
건축공사업 양도가는 등록증 자체가 아니라 그 회사가 쌓은 평가 수치와 이력으로 갈립니다.
건축 면허 양도의 대가는 당사자 협상으로 정해지지만, 협상에 올라가는 숫자는 법령이 정한 산식에서 나옵니다.
거래 가능한 매물은 건축 거래 가능 매물에서 확인하며, 업종별 기준은 건설업 등록기준 비교표로 대조합니다.
종합공사 업종의 시공능력은 네 항목을 더하고 빼서 금액으로 환산하며, 건설산업기본법 시행규칙은 그 산식을 별표 1에서 정합니다.
| 항목 | 산정 방법 | 배율·상한 |
|---|---|---|
| 공사실적평가액 | 최근 3년 공사실적의 연차별 가중평균액 | 70% |
| 경영평가액 | 실질자본금에 경영평점을 곱한 금액 | 80% · 상한 ±2.5배 |
| 기술능력평가액 | 기술능력생산액 + 퇴직공제납입금 + 기술개발투자액 | 생산액 30% |
| 신인도평가액 | 가점·감점 사유별 비율을 합산 | 가중평균액의 ±50% |
위 산식의 근거는 건설산업기본법 시행규칙 제23조와 같은 규칙 별표 1입니다.
연차별 가중평균액은 이전 1차년도 실적에 1.2, 2차년도에 1, 3차년도에 0.8을 곱한 뒤 3으로 나눕니다. 따라서 3년 실적 합계가 같아도 연도별 실적의 분포가 다르면 평가액이 달라집니다.
건설업 영위기간이 1년 미만이면 실적 총액을 1로 나누고, 1년 이상 3년 미만이면 연단위로 환산한 영위월수로 나눕니다.
건축공사업을 양수하면 양수인의 시공능력은 원칙적으로 새로 평가하지만, 건설업의 자산과 권리·의무 전부를 포괄적으로 양도하는 유형과 상속·법인 합병은 예외입니다.
| 양도 유형 | 시공능력 | 건설업 영위기간 |
|---|---|---|
| 일반 양수 | 새로 평가 | 합산 규정 없음 |
| 개인의 법인 전환 | 종전과 동일(원칙) | 합산할 수 있음 |
| 합명·합자회사의 유한·주식회사 전환 | 종전과 동일(원칙) | 합산할 수 있음 |
| 회사 분할·분할합병 | 종전과 동일(원칙) | 합산할 수 있음 |
| 상속·법인 합병 | 종전과 동일(원칙) | 합산 규정 없음 |
위 표의 근거는 건설산업기본법 시행규칙 제23조 제3항·제4항과 같은 규칙 제18조제6항입니다.
이 가운데 시공능력을 종전과 동일하게 보는 유형은 건설사업자가 재평가를 신청하거나 시공능력이 현저히 변동되면 새로 평가할 수 있으며, 이때 양도인의 공사실적을 양수인 실적에 합산합니다. 다만 일반 양수에는 양도인의 공사실적을 합산하는 규정이 없습니다.
경영평가액은 실질자본금에 경영평점을 곱한 뒤 80%를 적용하며, 실질자본금은 총자산에서 총부채를 뺀 금액입니다.
| 지표 | 산정 기준 |
|---|---|
| 차입금의존도 | 차입금을 총자산으로 나눈 비율 |
| 이자보상비율 | 영업이익을 이자비용으로 나눈 비율 |
| 자기자본비율 | 자기자본을 총자본으로 나눈 비율 |
| 매출액순이익률 | 세금 차감 전 순이익을 매출액으로 나눈 비율 |
| 총자본회전율 | 매출액을 총자본으로 나눈 비율 |
다섯 지표를 업계 전체의 가중평균비율과 비교해 평점을 내고, 그 평점을 더해 5로 나눈 값이 경영평점이며, 각 평점은 상한 3, 하한 -3입니다. 다만 양수한 해와 그 다음 해까지는 경영평점을 1로 보므로, 다섯 지표는 그 뒤 평가부터 반영됩니다.
| 상황 | 경영평가액 |
|---|---|
| 건설업 외 사업을 겸업 | 실질자본금에서 겸업비율에 해당하는 금액을 공제 |
| 직전년도에 건설업을 신규 등록 | 산정된 실질자본금이 등록기준 이하면 등록기준상 자본금을 적용 |
| 양수한 해와 그 다음 해 | 경영평점을 1로 적용(시공능력을 종전과 동일하게 보는 포괄양도는 제외) |
| 이미 건설업을 영위하는 자가 양수 | 기존에 평가한 경영평점을 적용할 수 있음 |
| 경영평점이 0 미만 | 0으로 봄 |
| 회생절차 진행·회생계획 수행 중, 공동관리절차 진행 중 | 경영평점이 0을 초과하면 0, 0 미만이면 0에서 공사실적평가액의 10%를 뺀 금액 |
| 실질자본금이 0 미만 | 0에서 공사실적평가액의 10%를 뺀 금액 |
| 실질자본금 0 미만 + 위 회생·공동관리 사유 | 0에서 공사실적평가액의 20%를 뺀 금액 |
경영평가액은 공사실적평가액의 ±2.5배를 넘지 못하며, 공사실적평가액이 등록기준상 법인 최저자본금보다 적으면 그 최저자본금의 ±2.5배가 상한입니다. 실질자본금이 0 미만이면 경영평가액이 음수가 되므로, 법령은 상한과 하한을 ± 표기로 함께 정했습니다.
양수 직후에는 경영평점이 1로 고정되므로, 양도인의 재무비율이 양호했더라도 그 평점을 양수인이 그대로 쓰지는 못합니다. 다만 이미 건설업을 영위하는 자가 양수하는 경우에는 기존 평점을 적용할 수 있습니다.
기술능력평가액은 기술능력생산액에 전년도 퇴직공제납입금과 최근 3년 기술개발투자액을 더해 산정합니다.
보유 기술인 수에는 등급별 가중치를 곱하므로, 기술인 수가 같아도 등급 구성에 따라 평가액이 달라집니다.
기술능력생산액은 실질자본금의 2배와 공사실적평가액의 50% 중 큰 금액을 넘지 못합니다. 다만 대표자가 최초 등록일 기준으로 퇴직공제 가입경력 5년 이상이고 공제부금을 500일 이상 납부했다면, 최초로 건설업체를 설립해 등록한 연도와 그 다음 연도에 한정해 기술인 가중치에 2를 곱하고 상한을 실질자본금의 4배로 봅니다.
| 구분 | 건축공사업 기준 |
|---|---|
| 건설기술인 | 건축 분야 초급 이상 5명 |
| 그중 자격 요건 | 건축기사 또는 건축 분야 중급 이상 2명 |
| 분야 갈음 | 필수 2명을 제외한 기술인 중 1명은 기계 또는 안전관리 분야 초급 이상 |
| 자본금(법인) | 3억 5,000만 원 이상 |
| 자산평가액(개인) | 7억 원 이상 |
위 등록기준의 근거는 건설산업기본법 시행령 제13조와 같은 영 별표 2입니다.
양수 뒤에도 기술인 5명을 유지해야 하므로, 양도인 소속 기술인의 잔류 여부와 등급을 확인해야 합니다.
신인도평가액은 최근 3년 공사실적의 연차별 가중평균액에 사유별 비율을 곱해 더하거나 빼며, 합계는 가중평균액의 ±50%를 넘지 못합니다.
| 사유 | 감산 비율 |
|---|---|
| 법령이 열거한 사유의 영업정지·과징금 처분 | 정지 월수에 2%를 곱한 비율 |
| 건설기술 진흥법상 부실벌점 | 1% ~ 9%, 뺄 수 있음 |
| 사망만인율이 업계 평균 이상 | 5% ~ 9%, 감액 요청이 있는 경우 |
| 최근 3년 이내 부도 | 30% |
| 전년도 상습체불건설사업자·체불사업주 명단 공표 | 30% |
| 직전년도 중대재해처벌법 제6조·제7조·제10조·제11조 처벌 | 10% |
| 안전관리 수준평가 3년 평균 40점 초과 60점 이하 | 2% |
| 안전관리 수준평가 3년 평균 40점 이하 | 4% |
| 시공평가 점수 3년 평균 80점 이하 | 2% ~ 4% |
| 시공능력 신고 서류 거짓 제출 | 60%, 3년간 |
영업정지·과징금 감점은 평가년도 직전년도 처분 가운데 건설산업기본법 제82조제1항제1호, 같은 조 제2항제3호·제5호·제6호, 제82조의2, 제83조제10호에 해당하는 사유를 대상으로 합니다.
다만 신고 서류를 거짓으로 낸 경우에는 확인된 때의 다음 연도부터 3년간 적용하며, 이때 합계 하한은 -60%입니다. 또한 부실벌점 감산은 법령이 뺄 수 있다고 정했고, 사망만인율 감산은 고용노동부장관의 감액 요청이 있는 경우에 적용합니다.
이력에는 가점도 있으며, 업력과 평가 등급은 같은 가중평균액을 기준으로 더합니다.
| 사유 | 가산 비율 |
|---|---|
| 종합공사 업종 영위기간 5년·10년·20년 이상 | 1% · 2% · 3% |
| 신기술 보유·우수건설사업자 선정 | 4%, 동일 분야 2개 이상 지정은 1개로 봄 |
| 협력관계 평가 결과 | 3% ~ 6%, 더할 수 있음 |
| 건설근로자 고용평가 등급 | 1~3등급 4% ~ 6%, 더할 수 있음 |
| 안전관리 수준평가 3년 평균 95점 이상 | 2% |
감점 사유는 대부분 평가년도 직전년도의 처분과 평가 결과에서 나오므로, 양도 협상에서는 직전년도 처분 내역과 부실벌점 부과 여부를 서면으로 확인합니다.
보증가능금액확인서는 건설업 등록기준의 하나여서, 양수인은 금융기관등에서 이 확인서를 새로 발급받아야 합니다.
금융기관등은 재무상태·신용상태 등을 평가해, 그 결과에 따라 업종별 자본금 기준액의 25%~60% 범위에서 담보를 받거나 현금을 예치받습니다.
지방자치단체는 발주 공사의 추정가격이 일정 금액 미만이면 본점소재지로 입찰 참가자격을 제한할 수 있어, 소재지가 수주 기회를 좌우합니다.
| 제한 사항 | 대상 공사 | 추정가격 |
|---|---|---|
| 법인등기부상 본점소재지 | 종합공사 | 150억 원 미만 |
| 법인등기부상 본점소재지 | 전문공사 | 10억 원 미만 |
| 시공능력 또는 같은 종류의 공사실적 | 종합공사 | 30억 원 이상 |
위 기준의 근거는 지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령 제20조제1항과 같은 법 시행규칙 제24조입니다.
접수 기관은 양도신고가 들어오면 양수인이 등록기준에 적합한지 확인할 수 있고, 등록기준에 미달하거나 이해관계인의 의견이 조정되지 않으면 보완을 요구할 수 있습니다.
| 확인 항목 | 제출 서류 | 해당 여부 |
|---|---|---|
| 양수인의 등록기준 충족 | 기술인·자본금 확인 서류 | 필요 |
| 양수인의 결격사유 | 임원을 포함한 결격 여부 | 필요 |
| 부정당업자 입찰참가자격 제한기간 | 양수자가 확인한 서류 | 조건부 |
| 시공 중인 건설공사 | 발주자의 동의를 입증하는 서류 | 조건부 |
| 공제조합 조합원 이력 | 해당 공제조합의 의견서 | 조건부 |
| 양도 공고 | 공고문과 의견조정 내용을 적은 서류 | 필요 |
시공 중인 공사가 있으면 발주자의 동의를 받거나 그 도급계약을 해지해야 양도할 수 있습니다.
양수인이 건설산업기본법 제13조의 결격사유에 해당하면 등록할 수 없고, 법인은 임원 한 명만 해당해도 같습니다.
처리기간 10일은 접수한 첫날을 넣어 세고 토요일과 공휴일은 빼며, 양수인은 신고가 수리된 때부터 양도인의 건설사업자 지위를 승계합니다.
매물별 시공능력평가액과 부르는 값은 건축공사업 양도양수 안내와 토건 거래 가능 매물의 회원 공개 정보에서 확인합니다.
A. 평가액은 양도가의 근거 가운데 하나입니다. 산식에 들어가는 공사실적·재무·기술인·이력이 회사마다 다르게 반영되며, 최종 금액은 당사자 협상으로 정합니다.
A. 원칙적으로 새로 평가합니다. 다만 건설업 자산과 권리·의무 전부를 포괄적으로 양도하는 개인의 법인 전환, 합명·합자회사의 유한·주식회사 전환, 회사 분할과 상속·법인 합병은 종전 시공능력과 동일한 것으로 보되, 신청이 있거나 시공능력이 현저히 변동되면 새로 평가할 수 있습니다.
A. 양수한 해와 그 다음 해의 경영평점은 1로 봅니다. 다만 이미 건설업을 영위하는 자가 양수한 경우에는 기존에 평가한 경영평점을 적용할 수 있습니다.
A. 영업정지·과징금 감점은 평가년도 직전년도 처분을 대상으로 합니다. 다만 시공능력 신고 서류를 거짓으로 낸 경우에는 확인된 때의 다음 연도부터 3년간 뺍니다.
A. 개인 건설사업자도 건설업 양도신고 대상입니다. 개인은 건설업에 제공되는 자산평가액 7억 원 이상을 갖춰야 하고, 개인이 영위한 건설업을 법인으로 전환하는 양도는 영위기간 합산 예외에 해당합니다.
현재 거래 가능한 건설업 면허 매물 1,330건이 등록돼 있습니다.
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